Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 18

18 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

qu'il soit nécessaire de créer des parties communes44. Du fait de leur superposition et de leur imbrication, de telles propriétés supposent cependant la
mise en place d'un système de servitudes réciproques (passage, surplomb,
soutien, etc.). En outre, les propriétaires de chaque volume sont également
réunis dans une association syndicale ayant pour objet d'assurer la gestion
de l'ensemble.
L'intérêt du recours à la volumétrie réside donc dans le fait de « procurer
au propriétaire une autonomie juridique importante (absence de parties
communes) tout en permettant à l'aménageur, propriétaire du terrain,
d'envisager l'édification d'une structure immobilière dense et
hétérogène »45. En affirmant l'indépendance des individus, « la volumétrie
permet de renouer avec l'aspiration originelle d'une cellule autonome »46.
En dépit de ces avantages, la pratique notariale s'est montrée prudente
dans le recours à la division en volumes, en la réservant aux cas où la copropriété se révélerait inadaptée, notamment lorsqu'elle ne pourrait être mise
en place (construction sur dalle au-dessus du domaine public), la loi de
1965 s'appliquant nécessairement en présence d'un immeuble de structure
simple, architecturalement homogène47.
Au fond, la division en volumes repose sur un modèle d'appropriation collective de l'immeuble radicalement différent de la copropriété des immeubles bâtis. À une indivision forcée et perpétuelle sur l'immeuble, ménageant des parties privatives faisant l'objet d'une appropriation individuelle,
s'oppose une propriété exclusive sur un volume identifié. Les problèmes
pratiques posés par l'immeuble, une fois construit, sont cependant identiques : identification des biens au sein de l'immeuble, relations entre les différents lots ou volumes, organisation collective des équipements et services
nécessaires au fonctionnement de l'immeuble. L'enjeu principal réside dès
lors dans la coexistence des deux modèles. L'assouplissement du caractère
impératif du statut, qui ne s'impose plus que pour les immeubles d'habitation, pourrait au demeurant faire émerger de nouvelles formes d'organisations collectives48.
44. Le volume serait lui-même un immeuble par nature, car « identifié par des coordonnées géodésiques, donc immuables, fixes, perpétuelles » (103e congrès des notaires, Division de l'immeuble, 2007, nº 2298). V. déjà en ce sens, R. SAVATIER, « La propriété des volumes dans l'espace et la technique juridique des grands ensembles immobiliers », D. 1976, Chron., p. 105.
V. aussi, N. LE RUDULIER, op. cit., nº 143.
45. 103e congrès des notaires, op. cit., nº 2259.
46. N. LE RUDULIER, La division en volumes, op. cit., nº 13.
47. 103e congrès des notaires, op. cit., nº 2376. Pour une critique de cette approche, v. not., N. LE
RUDULIER, op. cit. ; J. LOTZ, La division de l'immeuble. Contribution à une théorie de la propriété, thèse
Strasbourg, 2014, dactyl., nº 354 et s.
48. V. infra, nº 36.
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