Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 181

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 181

expressément ou en gardant le silence10 ; décider de préempter aux conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ; décider de préempter à d'autres conditions, la commune indiquant alors le prix proposé, le
vendeur disposant d'un délai de deux mois pour accepter, renoncer à l'aliénation ou demander que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation11.
ii. Les atteintes justifiées par un intérêt particulier :
droits de préemption du locataire
298. Bail d'habitation et congé pour vendre. - Le bail d'un lot de copropriété à
usage d'habitation est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Destinée à améliorer l'équilibre des relations entre bailleurs et locataires, elle prévoit notamment, au profit de ces derniers, un droit de préemption lorsque le
bailleur leur délivre un congé pour vendre. Aux termes de l'article 15, II, de la
loi du 6 juillet 1989, « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement,
le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente
projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable
pendant les deux premiers mois du délai de préavis ». Ce droit de préemption
permet de détourner un bien vers son occupant afin de garantir l'effectivité
de son droit au logement. Le congé pour vendre présente ainsi la particularité
d'être nécessairement accompagné d'une offre de vente au profit du locataire. Ainsi, « congé et offre de vente sont indissociables »12. Inversement,
lorsque le propriétaire met en vente sans délivrer de congé pour vendre, choisissant donc de vendre le bien occupé quitte à subir une décote, le droit de
préemption n'est pas applicable13.
Sans entrer dans les détails de la procédure à suivre14, il faut préciser certains
points importants lors de la cession d'un lot de copropriété. Quant à la chose
louée, d'une part, la jurisprudence vérifie qu'il y ait bien identité entre les
lieux loués et leur description dans l'offre de vente15. Dès lors, est nulle l'offre de vente qui ne porte pas seulement sur le local loué mais sur l'immeuble
dans son ensemble16, de même que celle qui concerne uniquement une
10.
11.
12.
13.

C. urb., art. L. 213-2, al. 4.
C. urb., art. L. 213-4.
J. LAFOND, Les baux d'habitation, 7e éd., Litec, 2007, nº 1224 et 1241.
V. par ex., Cass. 3e civ., 21 févr. 1990, nº 88-14056 : Bull. civ. III, nº 54 ; Cass. 3e civ., 2 juin 1999,
nº 97-16236 ; Cass. 3e civ., 10 nov. 2010, nº 09-16934.
14. Sur ce point, v. not., F. COLLART DUTILLEUL et P. DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux,
11e éd., Dalloz, 2019, nº 563 et s.
15. V. not., Cass. 3e civ., 9 mars 2010, nº 09-12488 ; Cass. 3e civ., 7 juill. 2009, nº 08-14637 : « le
congé pour vendre valant offre de vente au profit du locataire doit, à peine de nullité, porter
sur la totalité des locaux loués ».
16. Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, nº 97-18862 : Bull. civ. III, nº 168 : bail portant sur une maison de
gardien au sein d'un bien immobilier ; congé pour vendre avec offre concernant la totalité
du bien.
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