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182 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

partie des lieux loués17. Quant à la procédure suivie, d'autre part, le texte
exclut formellement la nécessité de délivrer une information portant sur la
superficie de la partie privative du lot vendu, prévue par l'article 46 de la loi
du 10 juillet 196518. L'offre ne doit pas plus comprendre, en annexes, le
règlement de copropriété ou l'état descriptif de division19. Si l'immeuble
était déjà en copropriété, le locataire avait nécessairement connaissance de
certains extraits du règlement lors de la conclusion du bail20. Il paraît cependant possible de céder un lot alors même que la division n'a pas encore eu
lieu, dès lors du moins que l'objet de la vente peut être déterminé21.
299. Bail d'habitation et division ou subdivision de l'immeuble. Article 10 de la
loi du 31 décembre 1975. - La copropriété des immeubles bâtis emporte un
autre droit de préemption au profit du locataire d'un local à usage d'habitation. Ce droit ne concerne toutefois pas l'ensemble des copropriétés. Il
vise uniquement la première vente de locaux consécutive à la division par
lots de l'immeuble22, voire à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble.
« Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à
usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble
par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de
la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de
vente au profit de son destinataire »23. Ne sont donc pas visés par ce texte
les immeubles placés dès l'origine sous le statut de la copropriété. Au
17. Cass. 3e civ., 21 juin 2000, nº 98-14045 : offre ne mentionnant pas la cave. Rappr., Cass. 3e civ.,
11 déc. 2013, nº 12-13441 : Bull. civ. III, nº 160 : l'offre ne mentionnait pas le sort des WC de
service situés sur le palier. Bien qu'ils relèvent des parties communes de l'immeuble, ils figuraient dans le bail et l'offre devait en préciser le sort.
18. L. 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 1er.
19. Cass. 3e civ., 1er juill. 2003, nº 00-19757 : Bull. civ. III, nº 137.
20. L. 6 juill. 1989, art. 3 : extraits relatifs à la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage
des parties privatives et communes, et la quote-part affectée au lot loué dans chacune des
catégories de charges.
21. Cass. 3e civ., 22 janv. 2003, nº 01-13909 : Bull. civ. III, nº 11. Cette situation est à rapprocher de
la cession d'un lot de copropriété en l'absence de règlement, admise par la jurisprudence
(Cass. 3e civ., 17 nov. 2010, nº 10-11287 : Bull. civ. III, nº 205). Néanmoins, lorsque l'immeuble
n'est pas encore divisé, il est impossible de connaître la répartition des charges, qui constitue
pourtant un élément important.
22. Sur le critère d'appréciation de la première vente par lots, v. Cass. 3e civ., 16 janv. 2005, nº 0412563 : Bull. civ. III, nº 223 ; JCP 2006, II, 1084, note W. ALTIDE.
23. L. nº 75-1351, 31 déc. 1975, art. 10, I. Le Conseil constitutionnel a précisé, à l'occasion d'un
QPC, que le droit de préemption ne profitait qu'au locataire, à l'exclusion du droit subsidiaire de la commune, déclarant inconstitutionnel partiellement l'article 10, I, de la loi du
31 décembre 1975 (Cons. const., 9 janv. 2018, QPC nº 2017-683).


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Table des matières de la publication Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re

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