Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 197

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 197

a. L'opposition au versement des fonds
322. Modalités de l'opposition. - Dans un délai de quinze jours à compter de la
réception de l'avis de mutation98, le syndic « peut former au domicile élu,
par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ciaprès pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien
propriétaire »99. Cette opposition prend la forme d'un acte extrajudiciaire,
c'est-à-dire qu'elle doit être signifiée par acte d'huissier de justice100. Sur le
fond, elle doit indiquer le montant et les causes de la créance. Cette mention est particulièrement importante eu égard à la finalité de l'opposition,
le blocage du prix et la mise en œuvre ultérieure du privilège spécial du
syndicat101. Les créances susceptibles d'être récupérées sont celles qui restaient dues par l'ancien propriétaire, dès lors qu'elles étaient liquides et
exigibles au moment de la notification de la vente au syndic102. L'article 51 du décret du 17 mars 1967 énonce que l'opposition doit énoncer d'une
manière précise la cause des créances103. Ces mentions sont impératives
pour l'efficacité du privilège, dont le caractère occulte exige la détermination des créances et de leur montant.
323. Effets de l'opposition. - L'opposition produit deux effets. Elle permet de rendre le prix de vente indisponible entre les mains du notaire et la mise en
œuvre du privilège du syndicat104. Aux termes de l'article 20, « tout paiement

98.
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100.
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instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme a
renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du
candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile
immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de
leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». Si le copropriétaire n'est
pas à jour de ses charges, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Le délai commence à courir à la date de la réception de l'avis (Cass. 3e civ., 3 mars 2004, nº 0215337 : Bull. civ. III, nº 48).
L. 10 juill. 1965, art. 20.
Et non par courrier recommandé avec avis de réception (Cass. 3e civ., 18 déc. 1996, nº 9418754 : Bull. civ. III, nº 240).
D. 17 mars 1967, art. 5-1.
Cass. 3e civ., 20 mai 2014, nº 13-11602.
À savoir, le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux
mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, en distinguant l'année courante
et les deux dernières années échues ; les deux années antérieures aux deux dernières années
échues ; le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une
hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées ; le montant et les causes
des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances précédemment
visées. Plus précisément, « l'opposition devait comporter, non seulement la répartition des
charges et des travaux selon le privilège ou le "super privilège" que le syndicat invoquait
mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient
afférentes » (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, nº 10-20182 : Bull. civ. III, nº 179).
À la condition d'énoncer suffisamment les causes et le montant des créances du syndicat,
Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, nº 05-16835 : Bull. civ. III, nº 172.

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