Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 20

20 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

§ 3. Régime de la copropriété des immeubles bâtis
15. Caractères du droit contemporain de la copropriété. - Les évolutions successives du droit de la copropriété, la coexistence d'autres formes d'appropriation collective d'un immeuble, donnent au statut de la copropriété des
immeubles bâtis une spécificité remarquable. Plusieurs lignes de force
contemporaines méritent d'être relevées. Tout d'abord, un mouvement
de personnalisation de la copropriété est perceptible. Après avoir imposé
l'immatriculation des copropriétés, leur avoir conféré un patrimoine
pérenne, quoique d'une taille réduite, avec la mise en place du fonds de
travaux, le législateur envisageait, dans le projet d'ordonnance, de créer
un plan pluriannuel de travaux augmentant sensiblement la consistance
du patrimoine du syndicat. De fait, la personnalité morale du syndicat des
copropriétaires acquiert une consistance inédite, qui le rapproche d'une
société, laissant entrevoir la possibilité d'une copropriété conçue comme
une société détenant l'immeuble. Ensuite, les réformes récentes ont désormais acté une différenciation entre les copropriétés. Alors que toutes les
copropriétés, quelles que soient leur taille et leur destination, étaient soumises au même statut, ces critères sont désormais utilisés pour créer des
régimes spéciaux ou échapper à l'application même de la loi de 1965. À
cet égard, un autre trait marquant du droit contemporain de la copropriété
réside dans l'assimilation courante qui est faite entre la copropriété et le
logement. Le droit de la copropriété est perçu comme un instrument de
la politique générale du législateur en faveur du logement, ce qui explique
l'existence de règles particulières pour les lots à usage d'habitation, voire
pour les copropriétés comprenant de tels lots. La tendance est particulièrement intéressante puisque ce sont précisément pour des immeubles à destination commerciale que les promoteurs ont préféré recourir à des formes
alternatives jugées plus souples, telles que la division en volumes. La limitation du caractère impératif de la loi de 1965 parachève cette évolution.
Enfin, on ne peut évoquer le droit contemporain de la copropriété sans
envisager l'approche pathologique qui en est faite par le législateur. Le statut serait l'une des causes de la dégradation de l'habitat, du fait de la distance qui existe entre les copropriétaires et la copropriété. C'est oublier,
sans doute, que les copropriétés en difficulté sont d'abord la conséquence
de copropriétaires en difficulté. Cela explique cependant l'éparpillement
des sources du régime de la copropriété des immeubles bâtis.
16. Sources du régime de la copropriété. - La copropriété des immeubles bâtis
a longtemps été assimilée à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 23 mars
1967. Ces deux textes importants, largement modifiés en plus de cinquante
ans, ne sont pourtant plus les seuls à être spécifiquement consacrés à la
copropriété immobilière. Le Code de la construction et de l'habitation
abrite désormais un livre VII consacré aux « immeubles relevant du statut

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