Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 203

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 203

Cour de cassation a récemment jugé que « sauf lorsque la sous-location a
été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire »134.
À s'en tenir au droit de la copropriété, la question a parfois été posée sous
l'angle des troubles anormaux de voisinage, faute pour le syndicat ou les
copropriétaires de pouvoir se prévaloir d'une clause interdisant formellement la location de meublés135. Il paraît également possible d'invoquer
une violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, lequel prévoit que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage
qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage »136. Lorsque le
changement d'usage n'a pas été autorisé, le syndicat des copropriétaires ou
toute personne y ayant intérêt pourrait invoquer la violation de ce texte137.
Préventivement, la solution la plus efficace paraît être la stipulation d'une
clause interdisant la location en meublé ou la location de courte durée
dans le règlement de copropriété. Dès lors que la destination de l'immeuble, par exemple à usage d'habitation et commercial, ne comprend
pas l'usage d'hôtel, une telle clause devrait être jugée licite138.

b. L'encadrement du bail par les statuts spéciaux
334. Exigence d'un logement décent. - Imposée depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l'exigence de délivrance d'un logement décent n'est pas propre

134.
135.
136.
137.

138.

locations meublées de courte durée vs CCH et copropriété », Rev. Loyers 2013, nº 940, 378 ;
C. SARDOT et A. TEITGEN, « Le partage de l'occupation de l'immeuble d'habitation : de la colocation (mixité spatiale) à la location touristique temporaire (mixité temporelle) », Loyers et
copr. 2017, Étude 3.
Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, nº 18-20727.
V. not., CA Pau, 13 déc. 2017, nº 17/02992, rejetant l'action en référé. V. aussi, sur cette question, H. PERINET-MARQUET, art. préc., nº 30 et s.
CCH, art. L. 631-7, al. 6 (réd. L. nº 2018-1021, 23 nov. 2018).
Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, nº 01-03076 : Bull. civ. III, nº 8 : « les dispositions d'ordre public de
l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation peuvent être invoquées par
toute personne qui y a intérêt ». Pour une application à une location de « logement de
manière répétée sur de courtes durées à une clientèle de passage », Cass. 3e civ., 12 juill.
2018, nº 17-20654. Sur cette question, v. plus généralement, N. PARICAUD, « Changement
d'usage et de destination d'un lot de copropriété », Defrénois 2014, 1131.
CA Paris, 9 oct. 2019, nº 17/00737. L'arrêt ajoute qu'« en effet, les allées et venues de personnes étrangères à l'immeuble générées par les locations en meublé dans la cour intérieure de
l'immeuble sont sans commune mesure avec la présence ponctuelle et généralement de jour
seulement, des personnes exploitant les locaux professionnels et/ou commerciaux visées
dans le règlement de copropriété ; outre le trouble de voisinage subi par les copropriétaires,
l'activité de location en meublé a des conséquences en terme d'assurance de l'immeuble
compte tenu de l'aggravation du risque induit par l'augmentation de la présence de résidents, à titre précaire, de l'immeuble ». Pour une clause réservant les bâtiments à l'usage
exclusif d'habitation, Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, nº 18-14305.
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