Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 207

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 207

locaux loués, ce qui englobe les parties communes. Néanmoins, le bailleur
ne dispose pas de pouvoirs sur les parties communes, leur gestion relevant
de la compétence du syndicat. Le locataire peut agir par la voie contractuelle contre le bailleur151, lequel appellera en garantie le syndicat152. Il
doit également pouvoir agir directement contre le syndicat sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, dès lors qu'il démontre avoir subi un
dommage du fait de l'inexécution du règlement par l'inaction du syndicat.
341. Troubles subis par le syndicat. - Le syndicat dispose de deux actions pour
obtenir le respect du règlement de copropriété ou la réparation des troubles causés par le locataire, notamment des travaux réalisés sans l'accord du
syndicat ou des nuisances causées par l'exploitation d'une activité prohibée.
Contre le copropriétaire bailleur, le syndicat ou les copropriétaires peuvent
exercer les actions propres au statut de la copropriété. Lorsque le bail est
contraire à la destination de l'immeuble, il semble possible d'agir en annulation, par voie paulienne, dans le délai de dix ans prévu par l'article 42153.
Contre le locataire, l'action sera fondée sur l'opposabilité du règlement de
copropriété à son égard, qui résulte normalement de l'annexion du règlement à son contrat ou de l'information qui lui a été donnée du contenu de
certaines clauses154. La jurisprudence a même déjà admis que le syndicat
poursuive par la voie oblique la résiliation du bail, en raison de la carence
du bailleur155.

§ 2. Les pouvoirs des copropriétaires sur les parties privatives
342. Présentation. - Si les parties privatives devaient constituer l'illustration par
excellence de la qualité de propriétaire du copropriétaire et de l'exclusivisme de ses pouvoirs156, la désillusion serait forte. Car il n'est point, s'agissant de l'appartement, du local commercial ou du garage, de pouvoir qui
pourrait s'exercer de manière autonome. En dépit des termes de l'article 9
de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ne saurait évidemment céder
tout ou partie de ses parties privatives seules, c'est-à-dire sans la quote-part
151. Le bailleur n'est pas exonéré au seul motif que les parties communes relèvent des attributions
du syndicat, la jurisprudence exigeant que soit vérifié que les diligences nécessaires ont été
accomplies (Cass. 3e civ., 11 mars 1992, nº 90-11886 : Bull. civ. III, nº 81).
152. Action fondée sur l'article 9, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 14 janv. 2015,
nº 13-28030, Bull. civ. III, nº 3).
153. Dans le même sens, v. C. ATIAS et N. LE RUDULIER, Rép. civ. Dalloz, vº « Copropriété des immeubles bâtis : droits et obligations », 2018, nº 82, qui s'appuient sur Cass. 3e civ., 9 juin 1993,
nº 90-18043.
154. V. not. Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, nº 09-13315.
155. Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, nº 84-15577 : Bull. civ. III, nº 143 ; Cass. 3e civ., 22 juin 2005, nº 0412540.
156. L. 10 juill. 1965, art. 2.
http://www.syndicat152.Il
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