Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 209

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 209

normale et permanente à leur usage. Le contentieux est abondant et
résulte surtout des velléités de changement d'usage. On y retrouve très souvent les hypothèses d'exploitation d'un commerce dans un immeuble d'habitation bourgeoise162 ou d'exercice d'une pratique religieuse163.
347. Restrictions tirées des rapports de voisinage. Renvoi. - Le copropriétaire,
comme tout occupant de l'immeuble en copropriété, est soumis à l'obligation de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage. La restriction ne
fait pas doublon avec celles tirées du règlement de copropriété puisqu'il ne
s'agit pas de démontrer une faute, pas même une inexécution quelconque,
mais simplement l'anormalité du trouble causé. Un usage licite des parties
privatives, au sens du règlement de copropriété, peut parfaitement causer
un trouble anormal aux autres copropriétaires164. Cette question a déjà été
abordée165.
348. Atteintes subies du fait de l'exécution de travaux d'intérêt commun. -
L'exécution de travaux sur les parties communes peut nécessiter l'accès
aux parties privatives d'un copropriétaire. L'article 9, alinéa 2, de la loi du
10 juillet 1965 prévoit cette hypothèse : « si les circonstances l'exigent et à
condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable,
aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à
l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a
et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30 ».
La liste des travaux devant être supportés par les copropriétaires dans leurs
parties privatives n'a cessé de croître, puisqu'elle comprend désormais,
depuis la loi ALUR, non seulement les travaux d'amélioration (art. 30), les
travaux d'économie d'énergie ou d'individualisation de la fourniture d'eau,
de suppression d'un vide-ordures (art. 25, f, g, o), mais encore les travaux
nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la
santé et de la sécurité physique des occupants166, ainsi que ceux rendus obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires (art. 24, II, a et b).
Le texte exige cependant que ces travaux présentent un caractère de nécessité, qui doit conduire le syndicat à éviter autant que possible d'y recourir167.
162. V. not., Cass. 3e civ., 6 févr. 1991, nº 89-16864. Adde, pour l'agrandissement d'un restaurant au
sein de parties privatives à usage d'habitation, Cass. 3e civ., 3 juin 1971, nº 70-10907 :
Bull. civ. III, nº 349.
163. Sur cette question, v. supra, nº 86.
164. V. not. Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, nº 12-16648.
165. V. supra, nº 46 et s.
166. Pour une illustration, Cass. 3e civ., 30 janv. 2007, nº 06-13886.
167. Sur le contrôle exercé par la Cour de cassation, v. not. Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, nº 09-14244 :
Bull. civ. III, nº 188.
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