Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 214

214 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

commun, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement ou la création
de locaux affectés à l'usage commun. Quant à la procédure, d'une part,
l'autorisation judiciaire, de nature subsidiaire, implique un refus préalable
par l'assemblée générale195 d'une demande relevant de l'article 25, b), de
la loi de 1965196. La demande formée devant le tribunal n'étant pas destinée à contester la décision d'assemblée générale mais à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux n'est pas soumise au délai de prescription de deux mois, mais au délai de l'article 2224 du Code civil197. Quant
aux travaux susceptibles d'être autorisés, d'autre part, une difficulté d'interprétation découle de la rédaction même de l'article 30, lequel vise des « travaux d'amélioration ». Or, l'article 25, b), est plus large, qui évoque simplement les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties
communes. La condition d'amélioration est appréciée avec souplesse par
la jurisprudence, qui n'exige pas qu'elle profite à l'ensemble des
copropriétaires198. Encore faut-il cependant que les travaux projetés soient
conformes à la destination de l'immeuble. Lorsqu'il autorise les travaux, le
tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées199. L'usage des installations par les autres copropriétaires sera soumis au versement de leur quotepart dans le coût de la réalisation.
354. Sort des travaux édifiés sans autorisation. - L'autorisation est normalement
requise avant le commencement des travaux. Il est cependant admis qu'une
décision d'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 25, puisse
les ratifier a posteriori200. À défaut, le copropriétaire sera tenu de remettre
les parties communes dans leur état initial, notamment en procédant à la
démolition des constructions éventuelles201.
355. Travaux d'accessibilité des logements aux personnes handicapées.
Les travaux réalisés par un copropriétaire en vue de l'accessibilité aux
personnes handicapées ou à mobilité réduite devaient être autorisés par
195. V. not., Cass. 3e civ., 4 juin 2014, nº 13-15400, concédant que les travaux n'ont pas à être rigoureusement identiques à ceux refusés par l'assemblée générale, dans une espère où le projet
soumis avait été légèrement amélioré dans l'intervalle, notamment sur le plan esthétique (installation d'une gaine d'extraction des gaz brûlés).
196. Pour un rejet dans l'hypothèse où les travaux d'aménagement d'un toit-terrasse nécessitaient
une modification du règlement de copropriété et relevaient de l'article 26, Cass. 3e civ., 3 juin
2014, nº 13-15753.
197. Cass. 3e civ., 12 sept. 2009, nº 09-12654 : Bull. civ. III, nº 83.
198. Cass. 3e civ., 13 févr. 1991, nº 89-15938 : Bull. civ. III, nº 54.
199. L. 10 juill. 1965, art. 30, al. 4.
200. Cass. 3e civ., 9 mars 2005, nº 03-12596 : Bull. civ. III, nº 64.
201. V. not. Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, nº 98-12715.
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