Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 216

216 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

part de parties communes. Mais ces deux éléments sont indissociables, si
bien que la cession de tout ou partie de ses parties communes par un copropriétaire est impossible sans la cession simultanée de parties privatives. L'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 énonce ainsi que « les parties communes et
les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des
parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée ». La
jurisprudence en tire comme conséquence que l'expropriation d'un lot
de copropriété à l'exception des parties communes n'est pas possible205.
La loi ALUR a cependant ouvert une brèche dans ce principe en introduisant, à titre expérimental pour une durée de dix ans, la possibilité d'exproprier les parties communes206. Cette expropriation a lieu au profit de la
commune ou d'un établissement public de coopération intercommunal
(EPCI). L'état descriptif de division est alors modifié, distinguant les
« biens privatifs », auxquels est attachée « une servitude des biens d'intérêt
collectif ». C'est bien la structure même de la copropriété qui est affectée,
chaque copropriétaire n'étant plus titulaire que de biens privatifs, sans que
soit mise en commun la propriété des parties communes.
358. Aliénation des parties communes par la collectivité des copropriétaires. -
Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent décider d'accomplir des actes de disposition portant sur les parties communes. Les hypothèses sont nombreuses, qui vont de la cession d'un morceau de couloir ou de
comble à la vente de la loge du concierge, en passant par la cession d'un
droit à construire. Les règles de majorité varient suivant le type d'actes.
Lorsque la cession résulte de la mise en œuvre d'une obligation légale ou
réglementaire, elle est soumise à la majorité de l'article 25, soit la majorité
des voix de tous les copropriétaires207. Dans les autres cas, c'est la majorité
de l'article 26 qui s'applique, c'est-à-dire la majorité des deux tiers des voix,
représentant au moins la moitié des copropriétaires. L'unanimité est même
requise pour décider l'aliénation de parties communes dont la conservation
est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble208. Si l'acte de
cession ou de constitution d'un droit réel est valablement passé par le syndicat après l'autorisation209, le prix en sera réparti entre les copropriétaires

205. Cass. 3e civ., 31 janv. 2007, nº 06-12404 : Bull. civ. III, nº 14 ; AJDI 2007, p. 484, obs.
P. CAPOULADE.
206. CCH, art. L. 615-10.
207. L. 10 juill. 1965, art. 25, d), qui évoque les règles « relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ».
208. L. 10 juill. 1965, art. 26, dernier alinéa.
209. L. 10 juill. 1965, art. 16, al. 1er.

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