Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 223

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 223

douteuse246, sous réserve du respect des dispositions de l'article L. 111-8,
alinéa 2, du Code des procédures civiles d'exécution247. Néanmoins, l'efficacité de la clause d'aggravation des charges dépend du comportement fautif du copropriétaire, dont l'appréciation relève d'une décision judiciaire,
et non d'une décision de l'assemblée générale248. En d'autres termes, il
ne saurait résulter d'une telle clause une répartition des charges au détriment de certains copropriétaires, qui conduirait à modifier le caractère
impératif des catégories de charges posées par la loi.

a. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement
commun
370. Premières vues. - Cette catégorie de charges, visée par l'article 10, alinéa 1er, est aussi désignée par l'expression « charges spéciales », qui n'est
pas dénuée d'ambiguïté en ce qu'elle peut désigner les charges liées à un
bâtiment spécifique249. Catégorie créée par la loi de 1965, ses contours ont
progressivement été affinés par la jurisprudence.
371. Charges entraînées. - Parler de charges entraînées implique d'intégrer l'ensemble des dépenses résultant du fonctionnement et de l'entretien courant
des services collectifs et éléments d'équipement commun. Les charges
incluent également l'ensemble des travaux de réfection, remplacement ou
mise aux normes des éléments nécessaires250.
372. Services collectifs et équipements communs. - Les notions de services collectifs et équipements communs renvoient à une réalité matérielle de l'immeuble. Suivant des définitions généralement admises, l'équipement commun désignerait une « installation mécanique, électrique ou statique
utilisée habituellement par les occupants ou visiteurs de l'immeuble »251 ;
le service collectif, une « prestation, généralement assurée par une personne, par exemple le service de gardiennage par le concierge, le service
de nettoyage par une entreprise spécialisée, etc. »252.
246. CA Aix-en-Provence, 1er févr. 2008, nº 06/12140.
247. « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf
s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire ». V. pour des applications antérieures, Cass. 3e civ., 6 mai 1998, nº 96-17176 ; Cass. 3e civ., 8 mars 1995, nº 93-14091.
248. Cass. 3e civ., 26 janv. 2000, nº 98-15900 : Bull. civ. III, nº 16.
249. V. infra, nº 129 et s.
250. V. not., pour la pose d'une cage de verre dans un ascenseur, Cass. 3e civ., 19 févr. 1976,
nº 74-12679 : Bull. civ. III, nº 77 ; JCP 1977, II, 18525, obs. GUILLOT ; RTD civ. 1976, p. 585,
obs. GIVERDON.
251. A. ZURFLUH et M. MORAND, « De la notion d'équipement et de services collectifs quant à la
répartition des charges de copropriété », Gaz. Pal. 1977, 1, doct., p. 41.
252. Ibid.
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