Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 228

228 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

380. Ascenseur, monte-charge ou escalator. - Les charges entraînées par les
ascenseurs, monte-charges ou escalators, posent de réelles difficultés techniques, plus que de classification. Il apparaît clairement que la répartition
des charges d'ascenseur doit être conforme à l'utilité procurée pour
chaque lot276. Cela interdit de faire participer les titulaires de lots non
desservis277. Les critères de répartition sont passablement complexes278 et
suscitent un contentieux pointilliste279.
381. Autres services collectifs et éléments d'équipement communs. - Au titre des
charges spéciales, on peut encore citer les antennes collectives, le raccordement au câble ou à la fibre optique280, ainsi que les espaces verts, aires de
jeu ou équipements sportifs. Néanmoins, pour ces derniers, la distinction
avec les charges générales se fait ténue puisqu'on pourrait considérer que
l'entretien des espaces verts, parties communes, relève des charges
générales281.

b. Les charges de conservation, entretien et administration des parties communes
382. Entretien et réparation des murs et toitures. - Les charges entraînées par l'entretien ou la réparation des murs et toitures relève évidemment des charges
générales. C'est le cas des travaux de ravalement de façade282, d'étanchéité
de la toiture, mais aussi, par contrecoup, des travaux de désamiantage283.
383. Entretien et nettoyage des parties communes. - Plus généralement, sont des
charges générales les dépenses relatives à l'entretien et au nettoyage des

276.
277.

278.
279.

280.
281.
282.

283.

proportion des quotes-parts de parties communes était celui qui répondait le mieux au critère de l'utilité objective prévue par la loi ».
V. not., Cass. 3e civ., 23 juin 2010, nº 09-67529 : Bull. civ. III, nº 129.
Lots situés au rez-de-chaussée ou chambres de service non desservies. V. not., Cass. 3e civ.,
17 mars 1971, nº 69-14483 : Bull. civ. III, nº 192 ; Cass. 3e civ., 5 juin 1970, nº 69-10929,
Bull. civ. III, nº 386. Il en irait différemment néanmoins si les propriétaires d'un lot situé au
rez-de-chaussée disposaient également d'une cave ou d'un parking desservis par l'ascenseur.
Des grilles sont généralement adoptées, qui tiennent compte de l'étage où se situe le lot, de
sa superficie et du nombre de pièces principales. V. not. Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, nº 00-16901.
V. not., sur la différence éventuelle du montant des charges entre les copropriétaires de lots
situés à deux étages différents, lorsque les ascenseurs ne desservent que des paliers intermédiaires, Cass. 3e civ., 15 mai 2001, nº 00-10159.
Cass. 3e civ., 10 mai 1994, nº 92-12460 ; Cass. 3e civ., 24 mai 1989, nº 87-15111 ; Cass. 3e civ.,
15 déc. 2009, nº 09-10873.
Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, nº 92-14905, admettant le classement des espaces verts dans les
charges générales.
Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, nº 96-21629 : Bull. civ. III, nº 161 : absence d'exonération des lots commerciaux du rez-de-chaussée ou du sous-sol. Comp., pour un règlement de copropriété stipulant
que les propriétaires de boutiques, procédant eux-mêmes tous les cinq ans à la réfection de leurs
devantures, ne participeront pas aux frais de ravalement, à moins que la peinture ou la réfection
de la devanture n'ait pas été faite en temps voulu, Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, nº 90-10929.
CA Paris, 6 févr. 2003, nº 2002/14847.
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