Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 230

230 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

surcoût de personnel de sécurité rendu nécessaire par l'affectation de ces
lots peut justifier qu'ils supportent une charge plus importante, liée à l'utilité particulière présentée pour eux295.
386. Critères de répartition des charges.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 retouche légèrement la rédaction de
l'article 10 de la loi de 1965. D'abord, s'agissant des charges spéciales, le
texte précise qu'elles sont calculées en fonction de l'utilité objective que
les services et éléments d'équipement présentent pour chaque lot. Le
législateur consacre ici l'interprétation retenue par la jurisprudence296 et
clarifie ainsi la rédaction du texte. L'article 10 précise en outre que cette
répartition ne vaut que dès lors que les charges n'étaient pas individualisées, situation qui se développe avec les compteurs individuels de chauffage. Ensuite, les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien
et à l'administration des parties communes doivent s'entendre pour les
parties communes aussi bien générales que spéciales. Enfin, l'article 10,
alinéa 3, actualise la règle d'indication, dans le règlement de copropriété,
des éléments pris en considération et de la méthode de calcul297 et un
nouvel alinéa 4 résulte du déplacement de l'article 24, III, de la loi.

B. La modification de la répartition des charges
387. Consentement unanime des copropriétaires. - Posant que « la répartition
des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires »,
l'article 11 de la loi réaffirme le principe de l'immutabilité des charges.
Seul l'accord unanime des copropriétaires devrait y faire échec. Néanmoins, contrairement au régime issu de la loi de 1938, la loi de 1965 permet
que l'assemblée générale ou le juge procède à des modifications.

1. La modification par décision de l'assemblée générale
388. Modification consécutive à des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition. - Puisque le syndicat peut décider de travaux, notamment d'amélioration, ou d'actes d'acquisition ou de disposition, la structure juridique
de la copropriété peut s'en trouver affectée. La modification de la répartition des charges apparaît alors comme une nécessaire adaptation à l'évolution de l'immeuble, au même titre que la scission de la copropriété ou la
295. Cass. 3e civ., 10 avr. 1986, nº 84-15652 : Bull. civ. III, nº 38.
296. V. supra, nº 373.
297. « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul
ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

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