Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 231

LA SITUATION DES COPROPRIÉTAIRES 231

création d'un syndicat secondaire. Cela explique qu'en cas de carence de
l'assemblée générale, qui n'aurait voté que les travaux sans modifier les
charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir la mise en conformité de la répartition à la situation de l'immeuble.
Concrètement, la loi soumet une telle modification à une décision de l'assemblée générale statuant à la même majorité que celle requise pour la décision qui en forme la justification. En d'autres termes, lorsque les travaux
votés rendent nécessaire une nouvelle répartition des charges298, celle-ci
sera adoptée à la même majorité. Du principe d'unanimité, on glisse alors
vers la modification à des majorités distinctes selon le type de travaux ou,
pour les actes d'acquisition ou de disposition, à la majorité de l'article 26299.
389. Aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot (art. 11, al. 2). - Le
caractère d'adaptation mécanique de la répartition des charges à la réalité de
la situation de l'immeuble ressort aussi nettement de l'hypothèse de la division d'un lot en plusieurs fractions. Lorsque le règlement de copropriété ne
prévoyait pas une répartition précise entre les différentes fractions, il revient
à l'assemblée générale de statuer à la majorité de l'article 24 sur une nouvelle
répartition, entre les seuls lots ainsi créés300. À défaut, tout copropriétaire
pourra saisir le tribunal judiciaire301. La répartition antérieure continuera à
produire ses effets jusqu'à l'adoption par l'assemblée générale302.
390. Changement d'usage d'une partie privative (art. 10 et 25, e). - Bien qu'elle
ne soit pas directement visée par l'article 11, la modification de la répartition des charges consécutive au changement d'usage d'une partie privative
est prévue par l'article 25, e303. L'appréciation du changement d'usage doit
demeurer objective, tirée des stipulations du règlement de copropriété, et
non de l'utilisation effective qui est faite du local. Ainsi, il y a bien changement d'usage lorsque le copropriétaire d'un lot à usage exclusif

298. Ce qui n'est pas le cas de la simple installation d'un compteur de calories (Cass. 3e civ.,
12 févr. 2003, nº 01-12456) ou de compteurs d'eau chaude sanitaire et de chauffage conformément aux dispositions des articles R. 131-2 et suivants CCH, qui dérogent au principe de
l'intangibilité de la répartition des charges (Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, nº 03-10002 :
Bull. civ. III, nº 201).
299. V. supra, nº 221.
300. Cass. 3e civ., 22 mars 1995, nº 93-15614.
301. Une nouvelle répartition des charges ne pouvant résulter implicitement de l'approbation des
comptes de la copropriété pour certains exercices (Cass. 3e civ., 3 oct. 1991, nº 89-20904 :
Bull. civ. III, nº 224 ; Cass. 3e civ., 25 nov. 2003, nº 02-14119).
302. Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, nº 98-10924 : Bull. civ. III, nº 197.
303. « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant
[...] la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus
rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».
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