Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 243

LA SITUATION DE L'IMMEUBLE 243

travaux, un contentieux nourri s'est élevé sur la notion d'amélioration. La
jurisprudence reste difficile à synthétiser, en partie du fait du pouvoir souverain d'appréciation consenti par la Cour de cassation aux juges du fond4.
En ressort un tableau pointilliste, à peine encadré par les exemples non
limitatifs visés par l'article 30, la « transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ».
Au fond, l'amélioration s'entendrait « d'un changement en mieux »5, qui
ne serait pas rendu nécessaire par le seul maintien de la destination de
l'immeuble6. Les travaux d'amélioration seraient donc, au sens strict,
« superflus »7. Cela n'enlève pas à ces travaux leur utilité, en tant qu'ils
contribuent à la valorisation de l'immeuble et offrent un avantage supplémentaire aux copropriétaires. Sont couramment évoqués la modification
d'un revêtement de sol non vétuste, l'installation d'un ascenseur8 ou d'un
portail automatique, la création de parkings ou l'aménagement de locaux
communs en garage à bicyclettes ou poussettes.
Les difficultés se concentrent sur le caractère nécessaire des travaux,
notamment en cas d'évolution technique. Ainsi, il est courant que le remplacement d'un élément d'équipement commun vétuste ou dégradé
implique l'installation d'un matériel plus performant. Si les travaux emportent alors amélioration objective de l'équipement, ils n'ont pas pour finalité
d'apporter un changement dans le fonctionnement de l'immeuble. Ces
« travaux mixtes »9 relèvent de l'entretien courant de l'immeuble.
413. Mise en œuvre de la décision d'amélioration. - L'article 30 prévoit, depuis
la loi ALUR, que l'assemblée générale statue à la majorité de l'article 25, ce
qui autorise le jeu de la passerelle de l'article 25-1, et donc une décision à la
majorité simple. Il est assez curieux que le législateur, qui se préoccupe du
sort des copropriétés en difficulté, ait facilité l'adoption de travaux non
requis, qui contribueront à la charge financière supportée par les copropriétaires. Quoi qu'il en soit, c'est à la même majorité que sera adoptée la
répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités éventuellement versées à certains copropriétaires10.
4. Cass. 3e civ., 22 oct. 1970, nº 69-11451 : Bull. civ. III, nº 537 ; Cass. 3e civ., 24 mai 2005, nº 0413566.
5. J.-R. BOUYEURE, Les travaux dans la copropriété, Sirey, 1989, nº 113.
6. Rappr., N. LE RUDULIER, note sous Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, nº 16-27470, AJDI 2018, p. 442,
qui considère que ce serait la finalité des travaux, plus que leur nature, qui permettrait de
trancher le conflit de qualifications.
7. P. LEBATTEUX, art. préc.
8. V. not. Cass. 3e civ., 27 mai 1999, nº 95-14713 et 95-15872.
9. P. CAPOULADE et D. TOMASIN (dir.), La copropriété, 9e éd., Dalloz, Dalloz Action, 2018, nº 333.33.
10. Sur le mécanisme de l'article 36, v. infra, nº 427.
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