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248 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

indistinctement les copropriétaires du dernier étage, ce qui pouvait susciter une difficulté en cas de surélévation partielle de l'immeuble. Le
droit de priorité est réservé aux « copropriétaires des locaux situés en
tout ou partie sous la surélévation projetée ». Ce sont donc les copropriétaires les plus directement affectés par d'éventuelles nuisances qui profiteront du droit de priorité, dont les modalités ne sont pas modifiées.
L'intérêt pratique de cette mesure pourrait cependant s'accroître par
l'effet de la passerelle de l'article 26-1, qui permet d'abaisser la majorité
requise pour décider d'une surélévation28.

B. Les effets de la surélévation
425. Répartition de la propriété. - La propriété des nouveaux locaux varie suivant la procédure suivie. Lorsque le droit de surélever a été cédé, le cessionnaire devient propriétaire des lots nouvellement créés. En revanche,
lorsque la surélévation est mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires, la question est plus délicate. Il n'est certes pas possible d'envisager un
volume indépendant, du fait de l'existence de parties communes29. Considérant que la surélévation ou la construction nouvelle est réalisée sur une
partie commune, les copropriétaires devraient en recueillir la propriété
indivise. Certains auteurs soutiennent cependant que le syndicat étant à
l'origine des travaux et en ayant assumé la maîtrise d'ouvrage, il deviendrait
propriétaire des locaux privatifs ainsi créés30. Les locaux nouvellement
créés étant destinés à être cédés, la question ne présente d'intérêt que
pour la décision d'aliéner.
426. Répartition des charges. - La création de nouveaux locaux présente en
revanche un intérêt pratique évident pour la répartition des charges. On
appliquera les règles de l'article 11, qui prévoit que la modification rendue
nécessaire par des travaux est adoptée à la même majorité, ici celle de
l'article 2631.
427. Indemnisation du préjudice subi. - L'exécution des travaux peut faire subir
aux copropriétaires un trouble temporaire grave, voire une diminution
définitive de la valeur de leur lot, notamment lorsqu'ils étaient situés au
dernier étage. L'article 36 prévoit le principe d'une indemnisation, dont la
charge sera assumée par l'ensemble des copropriétaires, selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
28.
29.
30.
31.

V. supra, nº 222.
P. CAPOULADE et D. TOMASIN (dir.), La copropriété, op. cit., nº 422-11.
J.-R. BOUYEURE, op. cit., nº 209.
Sur cette question, v. supra, nº 221.



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Table des matières de la publication Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re

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