Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 42

42 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

La copropriété des immeubles bâtis, par la proximité qu'elle induit, est un
terrain propice à l'existence de troubles divers, en raison du bruit96, des
odeurs ou de l'apparition de fissures dans les murs à la suite de travaux97.
Certes, le trouble peut naître dans les rapports entre l'immeuble en copropriété et un fonds voisin98. Mais ce sont surtout dans les rapports au sein de
l'immeuble que la question peut susciter des difficultés, le régime des troubles anormaux de voisinage devant être concilié avec les règles propres à la
copropriété.
47. Troubles subis par un occupant de l'immeuble. - Les applications les plus
nombreuses du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble
anormal de voisinage se trouvent dans les atteintes subies par des occupants
de l'immeuble. Si l'auteur des troubles peut être tenu, aux termes d'engagements contractuels99 ou du règlement de copropriété, de contraintes
plus fortes que celles qui résulteraient du droit commun, le seul fait d'avoir
respecté le règlement ne saurait exonérer un copropriétaire de sa responsabilité envers un autre100. La jurisprudence admet en effet que ce principe
s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété, quel que
soit leur titre d'occupation, ce qui inclut les locataires ou les occupants
réguliers101. Plus que les seuls rapports entre propriétaires, les troubles
affectent une communauté de voisinage. Dès lors, il importe peu que le
propriétaire actuel ne soit pas l'auteur des travaux à l'origine des troubles,
l'actuel propriétaire des biens, étant responsable de plein droit des troubles
excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds
voisin102. La même solution s'applique lorsque l'auteur est le locataire, et
ce même si le copropriétaire-bailleur avait agi à son encontre103.
48. Troubles subis par le syndicat des copropriétaires. - Il n'est pas douteux
que le syndicat puisse agir à l'encontre d'un voisin de la copropriété,
96. V. not., Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, nº 16-21087 (bruit excessif causé par un sanibroyeur) ;
Cass. 3e civ., 20 févr. 1973, nº 71-14174 : Bull. civ. III, nº 138 (exploitation d'un commerce de
boulangerie).
97. Cass. 3e civ., 24 sept. 2003, nº 01-17733.
98. V. par ex., Cass. 3e civ., 11 mai 2000, nº 98-18249 : Bull. civ. III, nº 106 : le syndicat des copropriétaires, propriétaire actuel des biens, et l'auteur des travaux à l'origine des dommages
sont responsables de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin.
99. Cass. 3e civ., 2 mars 1976, nº 74-13820 : Bull. civ. III, nº 101 ; D. 1976, p. 545, note C. LARROUMET ;
RTD civ. 1977, p. 138, obs. G. DURRY.
100. Cass. 3e civ., 20 févr. 1973, préc.
101. Cass. 2e civ., 17 mars 2005, nº 04-11279 : D. 2005, Somm., p. 2357, obs. N. REBOUL-MAUPIN.
102. Cass. 3e civ., 11 mai 2017, nº 16-14665.
103. Cass. 3e civ., 17 avr. 1996, nº 94-15876 : Bull. civ. III, nº 108 ; RTD civ. 1996, p. 638, obs.
P. JOURDAIN.
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