Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 69

LA RÉGLEMENTATION PRIVÉE DE L'IMMEUBLE 69

B. Le rayonnement du règlement à l'égard des tiers
100. Publicité foncière. - Le règlement de copropriété doit-il être publié pour
être opposable ? L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne
sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à
dater de leur publication au fichier immobilier ». Il convient donc de distinguer deux situations. Pour les copropriétaires au moment de la rédaction du
règlement ou de l'adoption de modifications, aucune mesure de publicité
n'est exigée80, pas plus qu'à l'égard du syndicat lui-même81. En revanche,
pour les ayants cause à titre particulier des copropriétaires, la publication est
requise82. Le décret du 17 mars 1967 précise toutefois que « le règlement de
copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés,
même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au
présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré
aux obligations qui en résultent ». Au fond, ce texte ne fait que rappeler l'opposabilité d'un contrat aux tiers qui en ont eu connaissance.
101. Opposabilité du règlement. - Classiquement, la nature contractuelle du règlement lui permet d'être imposé aux tiers et même d'être invoqué par eux.

1. Le respect du règlement imposé aux tiers
102. Opposabilité du règlement aux tiers. - La nature contractuelle du règlement de copropriété permet d'appliquer le principe d'opposabilité du
contrat aux tiers. En droit commun, les tiers devant « respecter la situation
juridique créée par le contrat »83, la jurisprudence retient la responsabilité
du tiers qui se rend complice d'une inexécution contractuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil84. Il faudra rapporter la preuve d'une
faute du tiers, ayant facilité voire seulement incité le contractant à ne pas
respecter son engagement, en connaissance de l'existence du contrat. La
preuve est facilitée lorsque le contrat avait fait l'objet d'une publication.
En outre, la victime devra démontrer l'existence d'un dommage et d'un
lien de causalité. Si la responsabilité du tiers est engagée, il sera condamné
au paiement de dommages et intérêts. Le contractant victime peut cumuler
les actions, en recherchant la responsabilité du tiers en complément de
celle de son contractant.
80.
81.
82.
83.
84.

Cass. 3e civ., 23 juin 1976, nº 75-10575 : Bull. civ. III, nº 285.
Cass. 3e civ., 19 nov. 2008, nº 06-12567.
V. aussi, D. 17 mars 1967, art. 4, al. 1er.
C. civ., art. 1200.
V. not., Cass. 1re civ., 17 oct. 2000, nº 97-22498 : Bull. civ. I, nº 246 ; JCP G 2001, I, 338, nº 6, obs.
G. VINEY.
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