Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 83

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 83

privatif56, voire d'autres biens immobiliers57. La jurisprudence admet
même que le syndicat puisse acquérir la propriété des parties privatives
d'un copropriétaire par le jeu de la prescription acquisitive58. Enfin, le syndicat peut recevoir des avances des copropriétaires et même emprunter. Il
sera soumis, en cas de difficultés, à une procédure spécifique, exclusive du
droit commun des procédures collectives59.
126. Emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires. - Afin de donner plus
de consistance au patrimoine du syndicat et de mettre en œuvre une politique
de rénovation pluriannuelle, le législateur a choisi, depuis plusieurs années,
de simplifier le recours à l'emprunt. Même si les prêts destinés à financer un
syndicat ont toujours été possibles60, les établissements bancaires pouvaient se
montrer réticents, faute pour celui-ci de disposer d'un patrimoine suffisant,
les copropriétaires demeurant propriétaires indivis des parties communes.
Afin de favoriser ce recours à l'emprunt, dont l'importance se révèle notamment pour la mise en œuvre de travaux d'économie d'énergie61, la loi
nº 2012-387 du 22 mars 2012 a inséré les articles 26-4 à 26-8, depuis révisés et
complétés par plusieurs modifications du décret de 196762.
L'article 26-4 prévoit désormais que le syndicat des copropriétaires peut
souscrire un emprunt collectif dans certaines hypothèses limitativement
énumérées : financement de travaux régulièrement votés concernant les
parties communes ou d'intérêt collectif sur parties privatives, actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés. La décision
requiert en principe l'unanimité des copropriétaires mais le texte ménage
deux exceptions. D'une part, lorsque l'emprunt a pour unique objectif le
56. L. 10 juill. 1965, art. 16, al. 2. Pour une application, jugeant que « les tantièmes afférents à un
lot dont le syndicat est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour les votes des
délibérations des assemblées générales » : Cass. 3e civ., 21 juin 2006, nº 05-12278 : Bull. civ. III,
nº 160.
57. Mais n'entre pas dans son objet l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété (Cass. 3e civ., 4 nov. 2009,
nº 08-18979 : Bull. civ. III, nº 242).
58. Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, nº 14-16071 : D. 2015, p. 2419, note A. TADROS ; D. 2016, p. 1786, obs.
N. REBOUL-MAUPIN ; JCP 2015, 446, nº 2, obs. H. PERINET-MARQUET ; RDI 2016, p. 409, note
E. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK ; RTD civ. 2016, p. 157, obs. W. DROSS.
59. V. sur ce point, infra, nº 175 et s.
60. V. par. ex., Cass. 3e civ., 26 juin 2002, nº 00-20276.
61. P. DÉCHELETTE-TOLOT, « Le contrat de financement des travaux verts en copropriété », Loyers et
copr. 2013, Étude 13. V. aussi le dossier « La transition énergétique en droit de la copropriété », AJDI 2020, p. 83.
62. Sur ces textes, v. not. D. TOMASIN, « Copropriété et simplification du droit. Apport de la loi
nº 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives », AJDI 2012, p. 329 ; « Mise en application de l'emprunt collectif du syndicat des copropriétaires. À propos du décret nº 2013-205 du 11 mars 2013 », AJDI 2013,
p. 331.
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