Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 87

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 87

132. Fonctions du syndicat secondaire. - À la création du syndicat secondaire
sont attachées plusieurs conséquences. Tout d'abord, il est doté de la personnalité juridique, indépendamment des formalités de publicité
foncière78. Dans l'hypothèse où sa constitution serait ultérieurement remise
en cause (annulation de la délibération ou clause du règlement de copropriété réputée non écrite), notamment en l'absence d'une pluralité de bâtiments, sa suppression ne prendrait effet que pour l'avenir. La personnalité
juridique du syndicat des copropriétaires, opposable aux tiers, aura produit
ses effets jusqu'au prononcé de la décision79. Ce principe est d'autant plus
important que le syndicat secondaire assume les mêmes fonctions de gestion et d'entretien que le syndicat général, s'agissant du bâtiment dont il a
la charge.
Le syndicat secondaire est, ensuite, titulaire d'un patrimoine propre et dispose du droit d'agir en justice pour la défense des intérêts qu'il
représente80. Son organisation est identique à celle de tout syndicat de
copropriétaires, ce qui implique la réunion d'assemblées générales, la désignation d'un syndic et une nouvelle répartition des charges entre les copropriétaires. Cette spécialisation des charges nécessite une modification du
règlement de copropriété et aboutit à distinguer les sommes exposées au
titre de la gestion et de l'entretien du bâtiment (charges spéciales) des
frais afférents à l'entretien de l'ensemble de la copropriété (charges générales).
133. Répartition des pouvoirs entre le syndicat principal et le syndicat secondaire. - Le syndicat secondaire ne fait pas disparaître le syndicat principal.
Certes, l'existence d'une collaboration renforcée entre les copropriétaires
d'un même bâtiment justifie une représentation spécifique du syndicat
secondaire au conseil syndical du syndicat principal81. Dans le même esprit,
lors de l'assemblée générale du syndicat principal, le président du conseil
syndical secondaire peut être mandaté pour représenter les copropriétaires
du syndicat secondaire82. Son mandat d'une durée d'un an emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions relevant de la
majorité de l'article 24. Pour les autres décisions, il ne prend part au vote
que s'il dispose d'un mandat spécial.
Néanmoins, le syndicat secondaire ne dispose que d'une autonomie limitée. Il n'est pas même membre du syndicat principal, à la différence des
78.
79.
80.
81.
82.

Cass. 3e civ., 4 févr. 2004, nº 02-14742 : Bull. civ. III, nº 21.
Cass. 3e civ., 20 mai 2009, préc.
Cass. 3e civ., 11 mai 2000, nº 98-17268 : Bull. civ. III, nº 102.
D. 17 mars 1967, art. 22 et 24.
L. 10 juill. 1965, art. 22, II. L'assemblée générale du syndicat secondaire statue à la majorité
de l'article 25.
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