Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 88

88 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

unions de syndicats83. Sa compétence est limitée aux seules questions qui
intéressent le bâtiment qu'il administre. À l'inverse, le syndicat principal
demeure seul compétent pour la défense des intérêts relevant de l'ensemble de la copropriété.

2. La scission du syndicat
134. Présentation. - La scission du syndicat répondait initialement à un objectif
similaire à la création de syndicats secondaires84. Par la « réduction des
dimensions de l'immeuble »85, les copropriétaires recréeraient une proximité favorable à une meilleure gestion. La scission pouvait également être
utilisée par un promoteur qui choisissait de retirer de la copropriété une
partie non bâtie d'un programme immobilier inachevé, afin de trouver
une liberté que ne lui offre pas la qualification de lot transitoire86. Dans
ces deux hypothèses, la scission ne s'apparente cependant pas à une simple
opération de gestion, puisqu'elle affecte la répartition fondamentale de la
propriété. Après une première modification substantielle de l'article 28 de
la loi de 1965 par la loi SRU, qui a substitué le terme « division » à celui de
« scission », lequel demeure largement usité, la loi ALUR a refondu son
régime en y ajoutant la possibilité d'une division en volumes de
l'immeuble87.
135. Conditions de la scission. - Tout comme la création d'un syndicat secondaire, la scission d'un syndicat requiert d'abord une pluralité de bâtiments,
qu'ils soient détenus par un ou plusieurs copropriétaires. La pluralité de
bâtiments devrait renvoyer à un critère d'unicité du gros œuvre de l'immeuble. Retenant une acception large, la jurisprudence a cependant
admis que soient retirées des parties non bâties (lots transitoires)88. Cela
peut s'expliquer par la seconde condition, cumulative, posée par le texte :
la possibilité de division du sol en propriété. Le juge vérifie que la division
était réalisable89, ce qui s'entend tant matériellement que juridiquement90.
83. L. 10 juill. 1965, art. 29.
84. G. DELATTRE et C. BECQUÉ-DEVERRE, « Regards sur la pratique de la scission amiable de copropriété », JCP N 2007, 1186.
85. P. CAPOULADE et D. TOMASIN (dir.), La copropriété, op. cit., nº 324-81.
86. Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, nº 96-21904 : Bull. civ. III, nº 182.
87. T. DELESALLE, « La scission de copropriété en volumes », AJDI 2015, p. 35 ; N. LE RUDULIER, « La
scission de copropriété après la loi ALUR », Loyers et copr. 2014, Étude 11 ; D. TOMASIN, « La
scission de copropriété : état de la règlementation et de la jurisprudence », Droit et Ville
2019/1, nº 87, p. 311.
88. Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, nº 96-21904 : Bull. civ. III, nº 182.
89. Cass. 3e civ., 4 juill. 1990, nº 88-18191 : Bull. civ. III, nº 165.
90. Pour une hypothèse de lot constitué d'un droit de jouissance exclusif sur un terrain et d'un
droit de construire, v. Cass. 3e civ., 29 janv. 1997, nº 94-19548 : Bull. civ. III, nº 26.
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