Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 97

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 97

§ 2. La responsabilité du syndicat
153. Responsabilités du syndicat. - La responsabilité du syndicat comprend plusieurs facettes. En tant que personne morale, il est théoriquement soumis à
la responsabilité pénale, notamment pour manquement à une obligation
de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement139. C'est
toutefois la responsabilité civile du syndicat qui suscite un contentieux
abondant, en partie lié à l'articulation entre droit spécial de la copropriété
et droit commun de la responsabilité civile.

A. La responsabilité fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
154. Régime spécial. - Le législateur a fait le choix se soumettre le syndicat des
copropriétaires à un régime spécial de responsabilité. Suivant immédiatement la définition de son objet, la responsabilité y est naturellement attachée. L'article 14, alinéa 4, prévoit ainsi qu'« il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le
défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions
récursoires ». Puisqu'il n'est pas le propriétaire de l'immeuble, la responsabilité du syndicat relève d'une forme d'attribution des risques liée à la
conservation de l'immeuble et à l'entretien des parties communes140. À
cet égard, la responsabilité de l'article 14 se rapproche, sur le plan de son
fondement, de la responsabilité du fait des choses.
155. Articulation entre l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1244 du
Code civil. - Le texte est évidemment inspiré de l'article 1244 du Code civil,
dont il se démarque cependant sur deux points. D'une part, contrairement
au régime de droit commun, la responsabilité fondée sur l'article 14 ne
dépend pas de la « ruine » du bâtiment141. D'autre part, elle ne saurait
reposer sur la propriété de l'immeuble, le syndicat n'étant pas propriétaire
des parties communes142. On ne retrouve donc pas, à l'égard du syndicat, la

139. P. CAPOULADE et D. TOMASIN (dir.), La copropriété, op. cit., nº 321-211.
140. Ce qui est exclu dans l'hypothèse de parties communes spéciales. V. ainsi, écartant la responsabilité du syndicat, Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, nº 14-12666.
141. V. par ex., Cass. 3e civ., 27 nov. 1991, nº 89-17185 : Bull. civ. III, nº 293. La jurisprudence a
cependant rapproché les deux régimes en admettant l'application de l'article 1242, alinéa 1er,
lorsque le dommage n'a pas été causé dans les circonstances prévues par l'article 1386
(Cass. 2e civ., 16 oct. 2008, nº 07-16967 : Bull. civ. II, nº 211 ; Cass. 2e civ., 22 oct. 2009, nº 0816766 : Bull. civ. II, nº 255). L'absence de ruine du bâtiment ne fait donc plus nécessairement
obstacle à la responsabilité du propriétaire, que l'immeuble soit ou non en copropriété.
142. En droit commun, la jurisprudence a cependant admis que le gardien non propriétaire pouvait être tenu responsable sur le fondement de l'article 1242, alinéa 1er, en cas de dommage
causé par le bâtiment (Cass. 2e civ., 23 mars 2000, nº 97-19991 : Bull. civ. II, nº 54).
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