Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 98

98 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

responsabilité restrictive de l'article 1244, souvent contestée143. Aussi l'intérêt pratique de l'articulation des deux textes peut-il paraître limité.
Un arrêt a pourtant retenu, en s'appuyant sur la propriété indivise des parties
communes, que l'on ne pouvait écarter l'application de l'article 1244 du Code
civil et retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement
de l'article 1242, alinéa 1er, du même code144. Certes, cet arrêt doit s'apprécier
dans le contexte de l'époque, la Cour de cassation refusant alors que l'article 1242, alinéa 1er, soit invoqué à l'encontre du gardien non propriétaire145.
Néanmoins, c'est bien en s'appuyant sur la propriété indivise des parties communes entre les copropriétaires que la Cour de cassation envisage la responsabilité du syndicat sur le fondement de l'article 1244, ce qui est pour le moins
surprenant. Quoi qu'il en soit, puisque l'adage specialia generalibus derogant ne
paraît pas d'un grand secours en cette matière146, faute de contradiction réelle
entre l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1244147, la responsabilité
du syndicat ne devrait pas pouvoir être recherchée sur le fondement de l'article 1244, qui s'attache à la propriété du bâtiment, non aux pouvoirs exercés par
le propriétaire ou le gardien148. L'article 14 vise précisément cette situation.
156. Conditions d'application de l'article 14. - La responsabilité du syndicat au titre
de l'article 14 peut résulter, soit d'un vice de construction, soit d'un défaut
d'entretien des parties communes. Le vice de construction, qui évoque les
garanties biennale et décennale du droit de la construction, s'entend aussi
bien d'un problème lors de la conception149 que lors de la réalisation proprement dite150. Le vice peut affecter tout type d'éléments communs, notamment les canalisations151, l'ascenseur152, la chaufferie153 ou la toiture154. Le
syndicat conservant ses recours, il joue le rôle d'un garant, bien qu'il n'ait
143. V. par ex., Rapport annuel de la Cour de cassation 2005, p. 13.
144. Cass. 2e civ., 17 déc. 1997, nº 96-12260 : Bull. civ. II, nº 323.
145. V. depuis, Cass. 2e civ., 23 mars 2000, nº 97-19991 : Bull. civ. II, nº 54 ; JCP G 2000, I, 280, nº 22,
obs. G. VINEY.
146. V. plus généralement, C. DESNOYER, « La jurisprudence relative à l'articulation des articles 1386
et 1384, alinéa 1er, du Code civil. L'instrumentalisation de la règle Specialia generalibus derogant », RTD civ. 2012, p. 461.
147. Que les deux textes aient un champ d'application commun ne suffit pas à créer un véritable
conflit de normes.
148. V. cependant, CA Aix-en-Provence, 14 janv. 2010 : Loyers et copr. 2010, comm. 242, obs.
G. VIGNERON.
149. Cass. 3e civ., 27 nov. 1991, préc.
150. V. not., Cass. 3e civ., 10 juill. 1984, nº 83-12126 : Bull. civ. III, nº 138.
151. Cass. 3e civ., 28 nov. 1978, nº 77-12972 : Bull. civ. III, nº 359.
152. Cass. 3e civ., 24 oct. 1973, nº 72-13210 : Bull. civ. III, nº 545.
153. Cass. 3e civ., 28 mars 1990, nº 88-15364 : Bull. civ. III, nº 88.
154. Cass. 3e civ., 10 juill. 1984, préc.
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