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INTRODUCTION 13

par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être
raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir ». Son alinéa 4 ajoute que cet écrit doit indiquer « qu'à défaut de réponse
dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution
au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat ».
Cette nouvelle disposition suscite quelques observations. L'action interrogatoire est une simple possibilité et non une obligation. Les parties à une opération immobilière ont tout intérêt à la sécuriser et par conséquent à l'utiliser.
La notion de délai raisonnable sera appréciée souverainement par les juges
du fond. Si le bénéficiaire s'abstient de répondre au tiers dans le délai
indiqué, il est déchu de ses actions en substitution et en nullité. Enfin, l'existence d'une clause de confidentialité dans le pacte de préférence ne fait pas
obstacle à la divulgation de l'existence de celui-ci par le bénéficiaire.
9. Les avant-contrats sont constitués essentiellement par les promesses. Il
n'existe pas de véritable unité en cette matière. Il est nécessaire de dissocier
les promesses de vente et les promesses d'achat. Les promesses de vente
s'analysent comme des contrats par lesquels une personne s'engage à vendre un de ses biens. Elle est désormais contractuellement tenue. Ces promesses sont susceptibles de deux variantes selon la position adoptée par le
candidat acquéreur. Il est possible qu'il ne veuille pas encore s'engager à
acquérir le bien promis, qu'il se réserve la possibilité de ne pas conclure le
contrat de vente, on se trouve alors en présence d'une promesse unilatérale.
L'acquisition est alors éventuelle et elle dépendra de sa volonté. L'acquéreur peut également s'engager à acquérir le bien. On se trouve alors en présence d'une promesse synallagmatique et la vente n'est plus alors éventuelle.
Les promesses unilatérales d'achat se définissent comme les contrats par lesquels une personne dite promettant s'engage envers une autre personne dite
bénéficiaire à acheter un bien dans le cas où cette dernière déciderait de
vendre ce bien. On affirme généralement que l'on se trouve dans une opération inverse de celle résultant d'une promesse unilatérale de vente16. Cette
proposition recèle une part de vérité si l'on se limite à la seule définition de
cette opération. Même si elles ne sont pas absentes des opérations immobilières, les promesses unilatérales d'achat sont beaucoup plus rares que celles
de vente. On y recourt essentiellement lorsqu'une promesse de vente n'est
pas possible, par exemple en cas de vente d'un bien par un incapable.
Les promesses de vente apparaissent comme les avant-contrats naturels.
Chacune de ces catégories bénéficie de ses partisans. Classiquement et
16. COLLART DUTILLEUL et DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, 10e éd. Dalloz, 2015, nº 59 ;
MALAURIE et AYNÈS par GAUTIER, Les contrats spéciaux, 9e éd., LGDJ, 2017, nº 127 ; MAZEAUD par
e
DE JUGLART, Vente et échange, 5 éd., Montchrestien, 1979, p. 128.



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