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224 LES PROMESSES DE VENTE ET D'ACHAT IMMOBILIÈRES

conclue sous la condition suspensive de son autorisation. Quelques décisions minoritaires de la Cour de cassation ont parfois admis cette
possibilité174. Mais la majorité d'entre elles condamne fort logiquement ce
procédé175. On se trouve ici en présence d'un élément légal nécessaire à la
formation du contrat.
Le même principe de solution s'applique en cas de vente d'un immeuble
appartenant à un débiteur soumis à une procédure de liquidation judiciaire.
En pareil cas, le débiteur est dessaisi. Seul le liquidateur pourra réaliser les
actifs immobiliers. En vertu de l'article L. 642-19 du Code de commerce,
l'autorisation préalable du juge-commissaire est requise à peine de nullité.
Là encore, elle est un élément de formation du contrat, ce qui exclut qu'elle
puisse faire l'objet d'une condition suspensive176.
272. De cette hypothèse, on peut rapprocher celle où un immeuble est frappé
d'indisponibilité. Il est impossible de prévoir un avant-contrat sous la condition suspensive de la levée de l'indisponibilité. Cette solution a récemment
été affirmée par la Cour de cassation en matière de saisie immobilière177.
174. Cass. 3e civ., 5 avr. 1995 : Bull. civ. III, nº 101 indiquant que viole les articles 1134 et 1181 du
Code civil, la cour d'appel qui, pour accueillir une demande en réalisation forcée d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'accord du juge des tutelles en ce qui
concerne l'un des copromettants, majeur protégé, retient que la première décision rendue
par le juge des tutelles n'a fait l'objet d'aucun recours dans le délai légal, que la condition
suspensive stipulée à la promesse a été réalisée et qu'il importe peu, dès lors, que postérieurement à l'accomplissement de la condition, le juge des tutelles ait modifié son autorisation,
tout en constatant que la modification de l'ordonnance autorisant la vente était intervenue
avant que les bénéficiaires aient levé l'option.
175. Par ex. Cass. 1re civ., 21 juill. 1987 : Defrénois 1988, art. 34 255, obs. MASSIP ; Cass. 1re civ., 10 févr.
1998 : Defrénois 1998, art. 36 860, obs. MASSIP ; Paris, 12 juin 2008 : Dr. famille 2008, 148, obs.
FOSSIER.
176. Pour une cession de fonds de commerce, mais le raisonnement s'applique également pour
une vente d'immeuble Cass. com., 27 oct. 1998 : Bull. civ. IV, nº 259 où la Cour indique « que
les ventes des biens de l'entreprise en liquidation judiciaire ont lieu suivant les formes prescrites par la loi du 25 janvier 1985 ; que cette règle est d'ordre public ; que la nullité absolue
résultant de la violation des formes prescrites par l'article 156 de cette loi pouvait être invoquée par tout intéressé, sans qu'il fût tenu de justifier d'un grief et que l'autorisation donnée
postérieurement par le juge-commissaire ne pouvait faire obstacle à l'action de M. X. et de
son liquidateur judiciaire ».
177. Cass. 2e civ., 9 avr. 2015 : Gaz. Pal. 25-28 mai 2015, 13, note PIÉDELIÈVRE ; RD bancaire 2015, nº 97,
obs. HOUIN-BRESSAND ; JCP N 2015, 1109, note VAUVILLÉ ; D. 2015, 1928, note THÉRY et BRENNER ;
RDC 2016, 61, obs. JULIENNE rejetant le pourvoi formé contre Aix-en-Provence, 6 déc. 2012 :
JCP N 2013, 221, obs. GAUCHON ; RD bancaire 2013, nº 66, obs. PIÉDELIÈVRE ; RTD civ. 2013, 367,
obs. BARBIER. Dans cette espèce, une procédure de saisie immobilière avait été intentée et un
jugement d'orientation confirmé en appel avait ordonné la vente d'un immeuble aux enchères publiques. Entre cette décision et la date prévue pour la vente par adjudication, le débiteur saisi avait signé une promesse synallagmatique de vente. Les juges du fond, approuvés
par la Cour de cassation, ont déclaré cette promesse nulle. À cette occasion la Cour de cassation indique que « le jugement d'orientation qui ordonne la vente forcée de l'immeuble saisi
interdit de procéder à la vente du bien selon une autre modalité que celle qu'il a prévue ».



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