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LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX DIFFÉRENTES PROMESSES DE VENTE 315

de ce système n'est pas souhaitable, hormis pour certains professionnels de
l'immobilier.
Mais peut-être surtout la garantie à première demande n'offre pas toujours
la sécurité à laquelle le promettant s'attend. Comme elle est régie par ses
propres stipulations, les clauses insérées revêtent une grande importance.
Or les banques stipulent fréquemment des clauses qui, sans remettre en
cause la nature juridique de cette institution, en limitent les possibilités de
mise en jeu par le promettant223. Le bénéficiaire a également tout intérêt à
réduire son efficacité, dans la mesure où le garant se retournera contre lui
en cas d'exécution de sa prestation.

§ 2. Les effets à l'égard des tiers
408. Comme tout contrat, la promesse unilatérale de vente est soumise à l'article 1199 du Code civil. Dans cette mesure, elle ne crée pas de droits au profit des tiers ni d'obligations à leur charge. Mais, si en tant qu'acte juridique
créateur d'obligations, le contrat de promesse unilatérale de vente ne produit pas d'effet à l'égard des tiers, en tant que fait économique il ne peut,
toutefois, pas être ignoré par ceux-ci. À l'image de tout contrat, la promesse
unilatérale de vente doit être respectée par les tiers qui engageront leur
223. Un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2015 en fournit une parfaite illustration
Cass. com., 15 janv. 2015 : JCP N 2015, 1108. En l'espèce, le 22 février 2007, Mme X. avait
consenti une promesse unilatérale de vente à une société O. portant sur un ensemble immobilier. Par acte du 23 mars suivant, une banque avait conclu avec la société au profit de Mme X.
un contrat portant garantie à première demande, à l'effet de garantir le paiement de l'indemnité due pour l'immobilisation du bien, en cas de non acquisition, malgré réalisation
des conditions suspensives de cette promesse. La société n'ayant pas levé l'option, Mme X.,
après avoir vainement appelé la garantie, a assigné la banque en paiement de la somme de
436 000 euros et de dommages-intérêts. La clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipulait que « si le bénéficiaire ne lève pas l'option alors que les autorisations administratives...
sont obtenues et devenues définitives..., que le locataire a libéré les biens... et que le promettant a respecté les engagements pris, le bénéficiaire s'engage à verser au promettant à titre
d'indemnité et de dommages-intérêts la somme de 436 000 €... À la garantie du paiement de
cette somme, le bénéficiaire s'engage à remettre au promettant à l'expiration d'un délai de
60 jours... une garantie autonome de paiement à première demande émanant d'une banque
française de premier ordre, laquelle devra pouvoir être mise en jeu jusqu'au 22 septembre
2008 à défaut de quoi la présente promesse de vente sera caduque sans indemnité de part
ni d'autre ».
Les juges du fond ont rejeté cette demande. Le pourvoi est rejeté aux motifs « en premier lieu,
qu'ayant relevé que l'appel de la garantie autonome souscrite par la banque était subordonné à
la non-acquisition du bien après réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente,
la cour d'appel en a justement déduit que Mme X. ne pouvait appeler cette garantie que selon
les modalités déterminées par celle-ci » et « en second lieu, qu'ayant constaté que la condition
suspensive relative à l'obtention des permis de démolir et construire ne s'était pas réalisée dans
le délai convenu, la cour d'appel, qui n'avait pas à faire de recherche sur l'imputabilité de la
défaillance de cette condition, a, par ces seuls motifs, justifié sa décision ».



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