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340 LES PROMESSES DE VENTE ET D'ACHAT IMMOBILIÈRES

convenue ou réservée est sanctionnée tout autrement que la règle de
forme. Sa sanction est sous la dépendance de la volonté des parties »308.
Ces formalités conventionnelles ne transforment pas le contrat en un
contrat solennel. Deux conséquences en découlent. D'une part ce qu'a
fait la volonté des parties, cette même volonté peut le défaire. D'un commun accord les parties peuvent y renoncer309. D'autre part, si le résultat
recherché par la stipulation est atteint par un autre moyen, celui-ci est jugé
efficace310.
444. La promesse de vente en matière de lotissement obéit à un régime particulier prévu par l'article 1589, alinéa 2, du Code civil311. En vertu de cet article « si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son
acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement
d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et
par la prise de possession du terrain ». L'alinéa 3 de ce même article ajoute
que « la date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle
du versement du premier acompte »312. Cette réglementation est d'ordre
public. Le juge ne peut donc pas en écarter l'application313. La définition
du lotissement est donnée par l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme en
vertu duquel « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant
pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
445. La question se pose de savoir si la levée de l'option a ou non un caractère
réceptif. S'il a un caractère réceptif, tant que l'acte unilatéral qu'est la levée
de l'option n'a pas été notifié ou porté à la connaissance de l'intéressé, ici
le promettant, il est imparfait et, pour cette raison, dépourvu d'effet. Sa
perfection est subordonnée à la notification. Lorsqu'il n'est pas pourvu de
308. CHEVALLIER, obs. RTD civ. 1966, 529.
309. Cass. 1re civ., 24 nov. 1965 : Bull. civ. I, nº 652 ; RTD civ. 1966, 529, obs. CHEVALLIER. Dans cette
affaire, il était prévu que l'option devait être levée par lettre recommandée ou par exploit
d'huissier. Le bénéficiaire avait levé l'option par simple lettre et les promettants avaient
répondu qu'ils considéraient la vente comme formée. La cour approuve les juges du fond
d'avoir considéré le promettant irrecevable à se prévaloir du non-respect de la forme convenue.
310. Cass. 1re civ., 6 juill. 1964 : Bull. civ. I, nº 369 ; Cass. 3e civ., 19 oct. 1971 : Bull. civ. III, nº 500.
311. MINVIELLE, « Commentaire de la loi du 30 décembre 1930 », DP 1931, 4, 306.
312. On a reproché à ce texte son côté obscur car, « s'il fixe le moment de l'acceptation, il ne
précise pas s'il s'agit de l'acceptation de la faculté d'option, qui forme la promesse de
vente, ou de la levée de l'option qui forme la vente ; peut-être même le législateur a-t-il
entendu viser, non la promesse de vente mais la promesse synallagmatique de vendre et
d'acheter » MAZEAUD par DE JUGLART, Vente et échange, nº 803. En réalité, l'expression d'acceptation de la promesse vise la levée de l'option en ce sens, MAZEAUD par DE JUGLART, Vente et
échange, nº 803. En effet, l'accomplissement des exigences légales opère le transfert de propriété au profit de l'acquéreur Paris, 11 janv. 1945 : D. 1946, 63, note LALOU.
313. Cass. civ., 26 nov. 1946 : JCP 1947, II, 3440, note BECQUÉ.



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