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366 LES PROMESSES DE VENTE ET D'ACHAT IMMOBILIÈRES

L'une des préoccupations des parties est de retarder le transfert de propriété pour de multiples raisons. On en citera ici seulement deux. Le vendeur ne veut pas que l'acquéreur devienne propriétaire de l'immeuble tant
qu'il n'a pas réglé le prix. L'acquéreur ne souhaite pas payer immédiatement les droits de mutation.
L'avantage du droit français issu du Code civil de 1804 tient à sa souplesse.
La conclusion du contrat de vente, le transfert de propriété et le transfert
des risques peuvent être dissociés. Il est par exemple possible de transférer
les risques sans transférer la propriété. L'exemple le plus fréquent en la
matière est celui de la clause de réserve de propriété que l'on voit d'ailleurs
exceptionnellement en matière immobilière. Si l'on raisonne sur une
promesse synallagmatique de vente immobilière, la date du transfert de
propriété peut être librement fixée par les parties. Ce transfert peut intervenir immédiatement, ou être retardé jusqu'à la réalisation des conditions
suspensives stipulées, jusqu'au paiement du prix, jusqu'à la signature
de l'acte authentique ou même jusqu'à l'accomplissement des formalités
de publicité foncière403.
482. La promesse synallagmatique de vente apparaît comme un contrat changeant au gré de la volonté des parties. Au travers de ce terme, on trouve
plusieurs situations. Il est possible que les effets de la vente rétroagissent
au jour de la promesse ou que les effets apparaissent lors du contrat de
vente. La formation de la vente peut être différée par cet avant-contrat ou
seuls ses effets retardés. Tout ceci est souvent source d'incertitude dans la
mesure où la volonté des parties n'est pas toujours claire loin s'en faut.
Dans certaines hypothèses, elle s'analyse comme un contrat lié à une
vente, alors que dans d'autres elle constitue un contrat distinct. Seule la
première hypothèse nous retiendra ici.
Il existe malgré tout une dimension qu'il ne pas perdre de vue et qui est
commune à la plupart de ces hypothèses : celle du temps. Le contrat de
vente a, tout du moins en principe, un caractère instantané. Or souvent,
la promesse synallagmatique a pour objectif d'écarter ce caractère et de
projeter l'opération dans le futur. On remarquera également qu'au plan
terminologique, l'article 1589 utilise l'expression « vaut vente ». La vente
ne peut plus en l'état actuel du droit positif être formée en un instant.
483. Dans certaines hypothèses, la promesse synallagmatique de vente n'est en
réalité qu'un contrat de vente. Il en est ainsi dans l'hypothèse où les parties
n'ont assorti leur engagement d'aucune condition ou modalité. On
applique ici purement et simplement l'article 1583404. Parler ici d'avant403. Cass. 3e civ., 12 mars 1974 : Bull. civ. III, nº 114.
404. BÉNABENT, Les contrats spéciaux civils et commerciaux, nº 152 ; COLLART DUTILLEUL et DELEBECQUE,
Contrats civils et commerciaux, nº 78 ; GHESTIN et DESCHÉ, La vente, nº 159 ; HUET, C. GRIMALDI,



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