Expertise notariale - Les promesses de vente et d'achat immobilières - 1re - 383

LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX DIFFÉRENTES PROMESSES DE VENTE 383

électronique. Contrairement à la promesse unilatérale de vente qui est souvent passée en la forme authentique, elle est le plus souvent passée sous
seing privé, et ce même si elle est rédigée par un notaire. La raison en est
simple. Le plus souvent la vente est formée et seuls ses effets sont retardés.
Le risque est alors important que les droits de mutation soient demandés
dès le stade de l'avant-contrat. Sur le plan de la publicité foncière, la promesse synallagmatique portant sur un immeuble, dès lors qu'elle est assimilée à une vente, doit, comme celle-ci, être publiée au service de la publicité
foncière pour être opposable aux tiers. L'article 28, 1 o a du décret du 4 janvier 1955 impose une publicité de type obligatoire pour tous les actes,
« même assortis d'une condition suspensive », qui portent ou constatent
entre vifs mutation de droits réels immobiliers, ce qui est le cas de la promesse synallagmatique valant vente.
Dès lors qu'elle est faite sous seing privé, la promesse synallagmatique doit
respecter un certain formalisme probatoire. Selon l'article 1375 du Code
civil, « l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique
ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties
ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de
remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.
Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été
faits.
Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le
défaut de la pluralité d'originaux ou de la mention de leur nombre.
L'exigence d'une pluralité d'originaux est réputée satisfaite pour les
contrats sous forme électronique lorsque l'acte est établi et conservé conformément aux articles 1366 et 1367, et que le procédé permet à chaque partie
de disposer d'un exemplaire sur support durable ou d'y avoir accès ».
Le vendeur et l'acquéreur sont considérés comme ayant un intérêt distinct.
Le compromis sera donc établi au moins en double exemplaire. Les covendeurs et les coacheteurs sont en principe considérés comme ayant un
mesure où on considère que sa rémunération est englobée dans la commission qu'il
perçoit. Il ne s'agit pas d'une obligation et il pourrait tout à fait se faire rémunérer pour la
rédaction de l'avant-contrat. Pour les notaires, il y a lieu de distinguer entre la forme authentique et celle sous seing privé. Dans la première hypothèse rare en pratique, la promesse
synallagmatique ne figure pas au nombre des actes tarifés par le décret du 26 février 2016 et
par l'arrêté du même jour. Dans la seconde hypothèse, le Conseil supérieur du notariat considère que la promesse forme un tout avec la vente et que la rémunération de l'avant-contrat
est englobée dans l'émolument de vente. Toutefois, il existe une limite dans l'hypothèse où
compte tenu de la spécificité et de la difficulté de l'avant-contrat, une consultation a été établie ; elle est alors considérée comme détachée de la promesse synallagmatique et elle peut
donner lieu à rémunération.

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