Expertise notariale - Un an d'application de la réforme des contrats. Quel impact sur la pratique notariale ? - 2017-2018 - 1er - 17

LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE 17

particulières, suffise à aplanir toutes les difficultés10 : doit-on, par exemple,
assimiler la substitution dans le bénéfice d'une promesse unilatérale à une
cession de contrat et la soumettre aux dispositions de l'article 1589-2 du
Code civil ? Peut-on, encore, admettre des promesses unilatérales sans stipulation de délai alors que certains textes spéciaux imposent la stipulation
d'une durée11 ?
D'autre part, il n'est pas certain que la frontière entre la simple offre de
contracter, désormais encadrée par les articles 1114 et suivants du Code
civil, et le contrat de promesse unilatérale soit toujours facile à tracer. Les
situations concrètes auxquelles le notaire est confronté gomment en effet
les différences théoriques entre les deux mécanismes : dans le cadre d'une
cession de titres, un cédant potentiel fait par exemple à un acquéreur pressenti, qui signe le document qui lui est présenté à des fins de confidentialité, une offre très détaillée, contenant les éléments essentiels du contrat à
intervenir, et valable jusqu'à une certaine date... S'agit-il d'une offre assortie d'un délai ou d'une promesse ? L'enjeu de la qualification tient évidemment à la sanction applicable en cas de rétractation du cédant potentiel :
dommages et intérêts éventuels dans le premier cas (C. civ., art. 1116),
conclusion de la cession envisagée par la levée de l'option dans le délai
dans le second (C. civ., art. 1124 al. 2). Derrière les arguments très factuels
qui commanderont la solution, le notaire doit être conscient que « à chaque
fois qu'une offre sera l'objet d'un accord quelconque sur un de ses aspects, on sera en
présence d'une promesse unilatérale de contrat (car alors, venant s'enchâsser dans un
accord de volonté, l'offre perdra ce qui en fait sa caractéristique, celle d'être une
volonté exprimée solitairement) »12.
3. D'autres difficultés sont intrinsèques en ce qu'elles reposent sur la lettre
même de l'article 1124 alinéa 1 du Code civil.
Par exemple, en précisant que la promesse accorde au bénéficiaire le « droit
d'opter pour la conclusion d'un contrat », le texte révèle que le sel de la promesse n'est pas de faire peser sur le promettant une quelconque obligation
mais de donner naissance à un droit potestatif d'option au bénéficiaire13. En
d'autres termes, c'est l'analyse « obligationnelle » de la promesse qui se
10. N. Balat, Réforme du droit des contrats : et les conflits entre droit commun et droit spécial ?,
D. 2015, p. 699.
11. V. CCH, Art. L. 271-4 et L. nº 70-9, 2 janv. 1970, Art. 7.
12. O. Deshayes, Th. Genicon, Y.-M. Laithier, Réforme du droit des contrats, du régime général
et de la preuve des obligations, LexisNexis, 2016, p. 155.
13. Sur ce débat, O. Deshayes, Th. Génicon, Y.-M. Laithier, Réforme du droit des contrats, du
régime général et de la preuve des obligations, Lexis Nexis, 2016, p. 152 et 153 -
G. Chantepie, M. Latina, La réforme du droit des obligations, Dalloz, 2016, p. 213 et s. Certains auteurs estiment toutefois que l'article 1124 ne précisant pas expressément que le promettant a déjà consenti, il serait possible de faire renaître les débats sur la nature de la

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