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14 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

public. Concernant les biens qualifiés de domaine privé, les principaux
contrats civilistes sont applicables, avec cependant des modalités spécifiques
pouvant notamment provenir des règles de la comptabilité publique.
Pourquoi cette distinction domaine public/domaine privé ?
Le patrimoine que possède une collectivité est la propriété du peuple tout
entier, il ne doit pas pouvoir être aliéné à n'importe quelle condition, car
certains biens sont affectés à des missions d'intérêt général. L'idée sous-jacente est
que le bien affecté à une mission d'intérêt général doit garder ce statut d'affectation permanente pour le service public auquel il est dédié, sans qu'il
soit possible d'en changer la nature. Ce bien est alors qualifié de domaine
public, ce statut entraînant des dispositions restrictives de gestion.
En conséquence, il est par exemple impossible d'aliéner le bien tant qu'il
est affecté à une mission de service public ou d'intérêt général. Cette interdiction d'aliénation suppose également l'impossibilité de constituer des
droits réels sur le domaine public à partir de la transposition de contrats
empruntés au droit de la construction par exemple, tels que les baux
emphytéotiques, ou au droit commercial, tels que le bail commercial, ou
au droit civil, tels que les baux d'habitation ou professionnels de la loi de
1989.
A contrario le domaine privé comprend tous les biens immobiliers qui ne
sont pas qualifiés comme dépendant du domaine public et correspond à
tout ce qui n'est pas du domaine public.
L'intérêt de la distinction est de faire apparaître une différence fondamentale : le domaine privé peut être géré par les règles du droit civil, alors que
pour un bien du domaine public, les mesures de gestion seront empruntées
aux techniques régissant le contrat administratif. En conséquence, les
contentieux relatifs au statut du domaine public seront de la compétence
du tribunal administratif. Quant aux contentieux relatifs aux biens du
domaine privé, ils seront de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Ces statuts ne sont pas immuables : un bien peut dans un premier temps relever
du statut de domaine privé et avoir ensuite le statut de domaine public, et
inversement. Il est donc fondamental de bien suivre l'affectation des biens
qui est au cœur de ces statuts.
Par exemple lorsqu'une commune décide d'acheter un terrain à une personne privée, ce bien dépend à l'origine du domaine privé car au moment
de son acquisition, il va constituer une réserve foncière de la collectivité.
Mais si une commune décide par exemple de construire sur ce terrain un
équipement sportif, celui-ci deviendra lors de sa mise en service un bien
immeuble du domaine public car il est affecté à une mission d'intérêt général.



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