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30 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

§ 2. Le bail emphytéotique administratif (BEA)
A. La définition et le cadre du recours à la technique du BEA
11. Le législateur a introduit dans le Code des collectivités territoriales des dispositifs qui vont permettre à une autorité administrative de passer sur son
domaine public des contrats d'occupation du domaine public qui, à la différence de l'arrêté d'occupation temporaire « traditionnel », vont être des
contrats constitutifs de droits réels pour l'occupant.
Le contrat principal constitutif de droits réels utilisé par les collectivités est le
bail emphytéotique administratif. C'est le contrat pivot qui permet de gérer
en le valorisant le domaine public et de sécuriser les droits de l'occupant.
Ce contrat est une création de la loi no 88-13 du 5 janvier 1988, dite loi
d'amélioration de la décentralisation. Ses dispositions ont été intégrées
notamment dans le Code de la propriété des personnes publiques
(CGPPP, art. L. 2122-20).
L'esprit de ce bail emphytéotique administratif est de permettre à une personne publique de passer des baux à long terme sur le domaine public. La
technique emprunte pour partie les dispositions du droit privé relatives aux
baux à long terme.
L'emphytéose en droit privé est notamment définie dans les articles 451-1
et suivants du Code rural. Ce contrat a des caractéristiques essentielles :
- il doit avoir une longue durée, d'un minimum de 18 ans et d'un maximum de 99 ans ;
- il doit être constitutif pour le preneur d'un droit réel ;
- il faut qu'un loyer soit fixé en contrepartie du droit d'occupation.
Le bail emphytéotique administratif va effectivement permettre de donner
des droits sur un terrain, ou sur un bâtiment déjà existant, bien que le terrain d'assiette et les éventuelles constructions édifiées antérieurement
soient partie intégrante du domaine public.
Ce contrat était réservé à l'origine aux collectivités territoriales, l'État étant
exclu de ce dispositif.
Cependant une loi ultérieure du 25 juillet 1994 a également permis à l'État
de constituer des droits réels sur le domaine public, au terme d'un dispositif proche de celui mis en place par la loi du 5 janvier 1988.
Les principales différences avec les baux à long terme du droit privé sont les
suivantes :
- Le bail emphytéotique administratif est un contrat administratif passé par
une personne morale sur son domaine public ; les éventuels contentieux
relèveront des juridictions administratives.



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