Expertise Notariale - Les contrats immobiliers des collectivités territoriales - 2e - 33

LA PROPRIÉTÉ PUBLIQUE IMMOBILIÈRE 33
du bail, et ne jouera ainsi ni pendant la réalisation desdits ouvrages ni avant le terme fixé, le rôle de
maître d'ouvrage ; que par suite l'opération en vue de laquelle a été passé le bail contesté ne présente
pas, même si une partie des ouvrages répond aux besoins de la ville de Lille, le caractère d'une
opération de travaux publics ; que c'est par suite à tort que le tribunal administratif s'est, pour
annuler la délibération autorisant la passation du bail, fondé sur ce que ladite opération constituait
en réalité un marché de travaux publics et ne pouvait être réalisée sur le fondement de l'article 13 de
la loi du 5 janvier 1988...

La définition de l'intérêt général constitutive de l'obtention d'un bail
emphytéotique administratif est une notion parfois difficile à apprécier :
on peut effectivement avoir des difficultés à définir si l'activité que le bénéficiaire du bail exerce dans l'immeuble objet du contrat est constitutive
d'une activité d'intérêt général ou ne relève que de l'intérêt privé du
cocontractant. Par exemple, l'activité de fret dans un aéroport est-elle
constitutive d'un intérêt général et peut-on en conséquence passer un bail
emphytéotique administratif entre la personne morale de droit public et
l'occupant privé, tel qu'une société commerciale de fret ? En général,
même si l'activité profite à la société concernée, le bail emphytéotique
demeure possible car sa présence dans l'espace de l'aéroport relève de l'activité d'intérêt général pour l'animation de l'aéroport.
De même, peut-on faire un BEA lorsqu'une mairie veut donner à bail des
murs pour l'exploitation privée d'un cinéma ?
Cette activité relève-t-elle d'un intérêt général ? La jurisprudence a validé la
passation du BEA car le bénéficiaire du contrat exerce un service culturel
indirect par la diffusion d'œuvre cinématographique.
Dans cet esprit, le Conseil d'État a pu valider le recours à un BEA pour
permettre l'implantation d'un casino14.
Le recours au BEA peut également s'envisager dans le cas où un camping
municipal originairement exploité en régie communale fait l'objet d'une
délégation de service public au profit d'un exploitant privé ; dans ce cas,
les droits sur le foncier existant conférés à cet exploitant pourront faire
l'objet d'un BEA qui permettra au bénéficiaire du contrat de disposer des
droits réels nécessaires lui permettant d'engager des investissements pour la
mise aux normes de ce camping.
Dans cette situation, le recours à un bail commercial ne sera pas possible, la
jurisprudence estimant que la constitution d'un bail commercial sur une
dépendance du domaine public porterait atteinte à la pleine propriété du
maître du domaine compte tenu du régime très protecteur que confère la
propriété commerciale du preneur à bail commercial.
14. CE, 10 juin 1994, Commune de Cabourg.



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