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34 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

En général, la jurisprudence prohibe la conclusion de baux commerciaux
sur le domaine public compte tenu du fait que l'existence de la propriété
commerciale et le droit au renouvellement qui en découle ne sont pas compatibles avec le principe de précarité des occupations privatives du domaine
public15.
La jurisprudence était en revanche divisée sur la titularité d'un fonds de
commerce sur le domaine public. Des décisions excluaient la possibilité
d'existence d'un fonds de commerce car un élément constitutif du fonds
fait défaut : il n'y a pas de droit au bail de nature commerciale ; cependant,
quelques décisions ont pu dégager l'existence d'un fonds de commerce
pour justifier l'octroi d'indemnités à un occupant privé de son droit par
un retrait anticipé de l'administration16.
La reconnaissance de l'existence d'un fonds de commerce exploité sur le
domaine public est aujourd'hui du droit positif :
La loi nº 2014-626 du 18 juin 2014 a reconnu la possible titularité d'un
fonds de commerce exploité sur le domaine public sous réserve que l'occupant domanial puisse justifier d'une clientèle propre et autonome ; l'article
L. 2124-32-1 du CGPPP indique « un fonds de commerce peut être exploité
sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre ».
La Cour de cassation dans un arrêt du 5 avril 2018 - 3e chambre civile nº 1710466 - est exigeante pour reconnaître les critères d'une clientèle propre ,
les usagers du service public tel qu'un jardin public ne sauraient se confondre avec la clientèle autonome exigée par les textes ; le commerçant doit
démontrer que la clientèle vient vers lui à raison de ses propres capacités
d'attraction et non pas du fait du seul bon emplacement sur le domaine
public ; cette reconnaissance se limite au fonds sur le domaine public artificiel, l'article L. 2124-35 écartant l'application de cette reconnaissance de
titularité d'un fonds sur le domaine public naturel.

Conseils pratiques
Le professionnel introduira dans les baux emphytéotiques administratifs
des clauses précises permettant conformément à la loi « PINEL » d'identifier s'il y a un fonds de commerce régulièrement constitué sur le

15. CAA Bordeaux, 4 févr. 2010, JCP A 2010, no 2121, note P. YOLKA.
16. CE, 20 janv. 2005, Commune de Saint Cyprien et 21 déc. 2006, M. Lemonnier et CAA Bordeaux,
6 nov. 2008, Ville de Limoges.



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