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38 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

La loi du 17 février 2009 a aussi permis le recours au BEA pour réaliser des
enceintes sportives, ainsi que les équipements connexes à leur implantation.
Le législateur a également introduit par la loi du 14 mars 2011 (CGCT, art.
L. 1311-2, al. 1) une nouvelle modalité spécifique du BEA avec l'émergence
du « BEA valorisation locale » permettant de faire un BEA pour restaurer,
réparer, entretenir et mettre en valeur des équipements appartenant à une
collectivité territoriale.
Il paraît encore possible d'utiliser la technique du bail emphytéotique
administratif notamment pour installer des panneaux photovoltaïques
exploités par des opérateurs privés sur le fondement des articles L. 1111-2
et L. 2224-32 du CGCT.

Conseils pratiques
Le professionnel précisera les clauses spécifiques du BEA pour une
bonne information des cocontractants :
- Le professionnel devra indiquer l'objet du bail pour justifier soit une
mission de service public, soit une opération d'intérêt général accomplie
par le preneur, cet objet étant essentiel pour la validité du contrat
lui-même.
- Compte tenu du principe persistant de résiliation unilatérale anticipée
par le bailleur, il sera opportun d'introduire dans le corps du contrat le
rappel des règles de l'indemnité due au preneur évincé et de fixer dès le
contrat initial le principe directeur des indemnités et des modalités de
calcul de ces indemnités au regard du préjudice causé par le retrait
anticipé.
- La validité d'un BEA suppose le versement d'une redevance dont les
modalités doivent être précisées ainsi que sa revalorisation en cours de
contrat.
- Le rédacteur du contrat informera par des clauses précises la nature
spécifique des garanties réelles que le preneur peut constituer sur les
constructions et aménagements édifiés sur l'ouvrage. Il indiquera que
seul le droit de préférence peut être exercé sur la distribution du prix
de l'éventuelle cession du droit au bail ; le formalisme afférent à la cession du droit au bail sera minutieusement développé dans le corps du
contrat compte tenu du droit de contrôle du bailleur.
- Quand le BEA est couplé avec une délégation de service public, il y
aura lieu de prévoir des clauses d'indivisibilité entre les deux opérations.



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