Expertise Notariale - Les contrats immobiliers des collectivités territoriales - 2e - 58

58 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

l'acquéreur est de participer au maintien d'un habitat durable et stable
dans le secteur géographique concerné.
Dans ces types de ventes, la collectivité demande en général au notaire d'introduire dans le contrat, en contrepartie des avantages conférés à l'acquéreur, des clauses de contrôle de l'évolution de la propriété de l'acquéreur,
clauses pouvant limiter le droit de revente de ce dernier. Ces clauses sontelles valables ?
Par exemple, la commune vend un terrain à un prix inférieur à la valeur du
marché à un jeune couple mais lui interdit de revendre l'ensemble immobilier avant quinze ans, la préoccupation étant d'éviter que par une revente
dans un bref délai le propriétaire fasse une plus-value financière importante, alors que son investissement a été favorisé par l'aide que lui a
consenti la collectivité en vendant à un prix inférieur à la valeur vénale.
Une autre variante des clauses imposées consiste à autoriser l'acquéreur à
revendre dans un délai de dix ans, mais que tout bénéfice ou plus-value
procuré par la revente sera reversé ou partagé avec la commune.
Ces clauses constituent des clauses anti-spéculatives.
Sont-elles légales au regard des principes du droit civil des contrats ? Peuton les utiliser dans le droit privé dès lors qu'un des cocontractants est une
personne publique ? Peut-on limiter de la sorte les prérogatives du droit de
propriété (usus, fructus et abusus) ? Peut-on porter atteinte à l'abusus du propriétaire nonobstant les avantages pécuniaires dont il a bénéficié de la part
de son cocontractant personne publique ?
La doctrine majoritaire estime que ces clauses sont permises au regard des
principes généraux du droit des obligations : une clause qui impose certaines obligations à l'acquéreur est valable à condition d'être limitée dans le
temps (à l'instar de la technique du pacte de préférence qui est reconnue si
le contrat est limité dans le temps), mais il faut également que la cause de
l'obligation soit licite.
Des arrêts concernant des montages similaires font appel au droit administratif pour valider la clause sur le fondement de la clause exorbitante du
droit commun, estimant que ces clauses contraignantes peuvent être insérées même dans un contrat privé du droit des obligations8, dès lors qu'un
des cocontractants est une personne morale de droit public.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 septembre 2009 a ainsi validé la clause permettant le contrôle par la collectivité
pendant une période de vingt ans des modalités du prix de revente des lots
8. Par exemple, T. confl., 11 nov. 2005, et Cass. 1re civ., 18 nov. 1992, Bull. civ. I, no 286, RJDA
3/93, no 199.

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