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68 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

notamment quand il vend un terrain à bâtir et que le terrain est devenu
constructible depuis moins de dix-huit ans. Ces taxes peuvent se cumuler
pour le vendeur (CGI, art. 1529, 1605 nonies, 1609 nonies F).

Section 2. - Les modalités particulières de l'acquisition en l'état
futur d'achèvement
40. Une collectivité peut-elle en la qualité d'acquéreur réaliser son investissement dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire ?
Peut-elle acquérir un bien dans un immeuble qui sera géré sous le régime
de la copropriété relevant de la loi du 10 juillet 1965 ?
Les deux thèmes sont en pratique souvent liés, l'investissement d'un bien
dans un immeuble neuf conduisant à entrer dans un immeuble soumis au
régime de la copropriété.

§ 1. Le régime de l'acquisition en l'état futur d'achèvement
41. La vente d'un immeuble à construire peut prendre la forme d'une vente à
terme ou d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ; la technique
de la vente à terme est tombée en désuétude, le principe du paiement à
terme n'étant pas attractive pour les promoteurs ; la commercialisation
d'un immeuble neuf passe essentiellement par le recours à la vente en
l'état futur d'achèvement.
Ce type de contrat suppose, le promoteur vendant sur plan un immeuble
qui n'existe pas encore ou commence juste à être construit, que le vendeur
ne fasse pas payer la totalité du prix lors de la signature de l'acte authentique. La loi fixe donc un certain nombre de paliers relatifs aux appels de
fonds dus par l'acquéreur, proportionnels à l'avancement de la construction.
La VEFA exige que le promoteur justifie de garanties notamment financières (garantie intrinsèque ou extrinsèque d'achèvement) et produise la souscription de contrats d'assurance des vices de construction qui pourraient
apparaître notamment dans les dix ans de l'achèvement des travaux (garantie décennale, biennale et assurances dommages d'ouvrage).
Ces montages juridiques sont attractifs pour la collectivité qui peut ainsi
acquérir un bâtiment entier ou une partie des lots d'une copropriété édifiés
par un promoteur. Elle peut ainsi envisager la livraison d'un nouvel équipement sportif qui sera édifié par le promoteur vendeur, ou acquérir un étage
complet d'un immeuble en copropriété édifiée par le promoteur.



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