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L'ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS 71

L'opération est illégale quand trois critères cumulatifs sont réunis :
- la collectivité acquéreur est à l'origine de l'opération, le promoteur ne
faisant qu'agir pour le compte de la collectivité, et échappe ainsi aux
règles des marchés publics ;
- l'immeuble est construit pour les besoins spécifiques de la collectivité ;
- l'immeuble est destiné à devenir en totalité la propriété de la personne
publique acquéreur.
A contrario on peut penser que l'acquisition d'un pied d'immeuble est possible : la commune peut acheter un local au rez-de-chaussée sans être maître d'ouvrage du bâtiment en construction et elle pourra alors acheter en
VEFA puisqu'elle n'achète pas tout l'immeuble et ne sera pas en définitive
propriétaire de sa totalité.
Dans un avis du 31 janvier 1995, le Conseil d'État a repris ces critères : « le
recours à ce contrat cesse d'être licite lorsque, tout à la fois, l'objet de l'opération est la construction même d'un immeuble pour le compte de la personne publique en cause, l'immeuble est entièrement destiné à devenir sa
propriété et qu'il a enfin été conçu en fonction des besoins propres de la
personne publique ».
Le Conseil d'État reconnaît ainsi la licéité de l'acquisition par l'État d'une
partie d'un immeuble pour réaliser l'implantation d'un commissariat de
police, le restant de l'immeuble appartenant aux autres copropriétaires de
l'ensemble immobilier.
Les critères de licéité de passation de ces contrats d'acquisition d'immeuble
à construire sont posés par ces jurisprudences en droit interne.
En revanche, le droit de l'Union européenne n'a pas forcément les mêmes
qualifications au regard notamment de la qualification de marché public ;
un contrat de VEFA qui peut en droit interne être passé de gré à gré sans
recours à une mise en concurrence d'opérateurs ne sera pas qualifié de
manière identique en droit de l'Union ; pour des investissements importants il faut vérifier si le contrat ne constitue pas au regard des critères du
droit de l'Union un marché public nécessitant une publicité et une mise en
concurrence : l'arrêt Jean Auroux c. Commune de Roanne rendu par la Cour de
justice des Communautés européennes en date du 18 janvier 2007 a qualifié
de marché public, et en conséquence soumis à publicité et concurrence, un
contrat comportant une VEFA permettant à la ville de devenir propriétaire
d'un parc de stationnement inséré dans un complexe immobilier considéré
« comme répondant aux besoins précités par la collectivité publique ».



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