Expertise Notariale - Les contrats immobiliers des collectivités territoriales - 2e - 74

74 LES CONTRATS IMMOBILIERS DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES
Attendu que pour condamner la commune à faire cesser l'occupation des portiques et à faire supprimer l'installation électrique, l'arrêt retient qu'il résulte de documents d'un maître d'œuvre de 1988 et
d'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété de la même année, notifié à la commune, qui
ne l'a pas contesté, acceptant par là-même sa qualité de copropriétaire, que ces portiques constituent
la partie privative d'un lot dont la commune est propriétaire ; que les règles essentielles du régime de
la copropriété telles que fixées par la loi du 10 juillet 1965 sont incompatibles tant avec le régime de
la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics, que les portiques appartenant à
la commune se trouvant dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas
au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public, quand bien
même ils seraient destinés à satisfaire les besoins d'un service public, les règles de la copropriété
devant prévaloir ;
Qu'en statuant ainsi après avoir relevé qu'il résultait de l'article 5 du cahier des charges de l'adjudication que les portiques resteraient toujours du domaine public, ce dont il résultait qu'il s'agissait
d'un bien appartenant au domaine public avant la division de l'immeuble par lots, alors que les
biens du domaine public sont imprescriptibles et inaliénables et qu'un règlement de copropriété ne
peut soustraire au domaine public d'une commune un ouvrage public prééxistant à la copropriété,
la cour d'appel a violé les articles susvisés ;
Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
Casse et annule.

Conséquence de ces jurisprudences, en amont d'une opération immobilière intéressant une collectivité territoriale, il faut s'interroger sur les futures activités exercées dans l'immeuble : si la collectivité l'achète pour en
faire des bureaux, le régime de copropriété est compatible, mais si elle
achète par exemple un étage complet pour faire une crèche qui sera un
service public d'intérêt général, et donc un domaine public, il sera opportun de faire une mise en volumes pour assurer l'autonomie du lot abritant
un domaine public.

Conseils pratiques
L'état descriptif en volume devra être accompagné d'un cahier des charges précisant les droits et obligations des « covolumiers » dans le cadre de
cet ensemble immobilier, notamment les obligations financières leur
incombant ; il est possible de constituer une association syndicale libre
pour la gestion de cet immeuble.
L'ensemble de ces documents devra préciser les servitudes réelles nécessaires pour le bon fonctionnement du montage en volume.
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