Expertise Notariale - Les baux commerciaux - 5e - 178

178 LES BAUX COMMERCIAUX

les locaux, le défaut de cette formalité emportant la nullité de la procédure
d'expulsion subséquente138. Pour la Cour de cassation, ce texte ne
concerne que les locaux à usage d'habitation, s'agissant de l'habitation
principale du locataire, et non les locaux à usage commercial. L'huissier
de justice doit donc respecter les dispositions de l'article 656 du Code de
procédure civile relatif à la signification des actes de procédure, que la
Cour de cassation interprète avec souplesse139. En revanche, l'arrêt du
20 janvier 2005 laisse clairement entendre que le bailleur doit respecter la
procédure imposée par l'article 197 lorsque le bail commercial porte sur
des locaux mixtes, comprenant pour partie un local d'habitation accessoire.
Enfin, le juge de l'exécution tient des articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code
de la construction et de l'habitation et de l'article 8 du décret du 31 juillet
1992 le pouvoir d'accorder un délai de grâce à l'occupant d'un local à
usage commercial140. Lorsqu'un délai de grâce a été accordé, même en
appel, et que le concours de la force publique est refusé au bailleur pour
obtenir l'expulsion du locataire, le point de départ de la responsabilité de
l'État141 est la date d'expiration du délai de grâce142.
175. L'option offerte au bailleur. Même lorsque la clause résolutoire a été
acquise, le bailleur peut renoncer à s'en prévaloir et contraindre le locataire à exécuter le bail jusqu'à l'expiration de la période triennale en
138. Sur la portée de la notification préalable prévue par l'article 24 de la loi du 6 juill. 1989 et
l'impossibilité de régulariser en cours de procédure, v. Cass. 3e civ., 16 avr. 2008, P+B+R+I,
D. 2008, p. 1347 ; pour une illustration en jurisprudence, en cas de refus du préfet d'accorder
le concours de la force publique, et en présence d'un protocole d'accord entre le bailleur et
le locataire, v. CE, 27 janv. 2010, req. no 316576, LPA 2010, no 77, p. 12, obs. M.-C. ROUAULT.
Sur le rôle respectif de l'huissier et du préfet dans l'exécution de l'ordonnance d'expulsion,
v. CE, 25 nov. 2009, LPA 2010, no 95-96, p. 8, concl. J.-P. THIELLAY, l'huissier pouvant tenter
d'expulser des occupants sans titre pendant la trêve hivernale. Selon la CEDH, le refus du
préfet d'accorder le concours de la force publique peut être compatible avec l'article 6 de
la Convention EDH, sous certaines conditions, réunies dans l'arrêt : v. CEDH, 12 oct. 2010,
D. 2010, p. 2843, obs. C. DE GAUDEMONT.
139. V. Cass. 2e civ., 11 mars 2010, D. 2010, p. 834. Il n'est pas certain que la position adoptée dans
cet arrêt soit pleinement compatible avec celle de la CEDH, sur laquelle, v. CEDH, 5 nov.
2009, D. 2010, p. 860, note C. HUGON.
140. V. Cass. 2e civ., 4 juill. 2007, D. 2007, p. 2103, obs. G. FOREST. La Cour de cassation accepte
donc l'application de ce délai spécial pouvant aller jusqu'à trois ans aux locaux commerciaux.
En ont bénéficié dans cette affaire les locataires gérants d'un fonds de commerce.
141. Selon l'article R. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le silence gardé pendant
deux mois à compter de la demande vaut rejet de cette dernière. L'obligation de l'État de
prêter son concours à l'exécution des jugements est posée à l'article L. 153-1 du Code des
procédures civiles d'exécution.
142. V. CE, 11 avr. 2014, D. 2015, p. 1347, obs. A. LEBORGNE. Dans les faits, décision d'expulsion en
septembre 2006 ; rejet implicite du concours de la force publique en avril 2007 ; délai octroyé
en appel en novembre 2008 de quitter les lieux jusqu'au 30 avril 2009 ; point de départ de la
responsabilité de l'État : le 1er mai 2009, pour une décision d'expulsion de 2006 ; libération
effective des lieux : 3 mai 2010.
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