Doctorat & Notariat - Tome 65 - Les combinaisons de droits réels - 256

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LES COMBINAISONS DE DROITS RÉELS

règles plus favorables. De tels propos, qui relèvent du bon sens et de l'observation
simple de l'absence d'identité entre les droits en présence, expliquent certainement
la facilité du règlement du contentieux en la matière. Quant aux problèmes relatifs
à la juste détermination de l'étendue spatiale des droits juxtaposés, ils relèvent de
questions liées au titre et à ses moyens de preuve qui n'ont rien de spécifiques aux
combinaisons de droits réels11.
276. Absence de hiérarchie. Ainsi décrites, les situations de juxtaposition de
droits réels de jouissance semblent identiques aux superpositions causées par des
démembrements de démembrements. Un tel constat passe toutefois sous silence la
différence fondamentale de structure opposant ces deux types de combinaisons.
Différence qu'il est nécessaire de percevoir le plus précisément possible tant les
conséquences qui en résultent quant à l'existence même des droits réels
divergent. Ainsi, contrairement aux superpositions causées par des démembrements de démembrements, aucun droit réel n'a pour objet un autre droit réel
lorsqu'ils sont juxtaposés. La raison à cela est extrêmement simple : ce n'est pas
l'attributaire en jouissance qui opère le démembrement mais le propriétaire luimême (ou l'application des dispositions prévues aux articles 763 et suivants en cas
de succession). Par conséquent, aucune hiérarchie ne peut s'établir entre les droits
en présence : si la constitution du droit réel de jouissance le plus ancien12 permet
certes à son titulaire d'exercer exclusivement les prérogatives en jouissance dont il
bénéficie sur la chose, le droit réel issu du démembrement distinct ne commande
en rien son étendue matérielle et temporelle. Les droits en présence ne sont pas
subordonnés les uns aux autres.
Cela signifie donc, au contraire des superpositions, que la disparition de l'un
n'implique pas la disparition simultanée de l'autre. Même en cas d'extinction préalable de l'usufruit, le droit d'usage et/ou d'habitation subsistera. Seule l'extinction de ce dernier aura une influence sur les droits de l'usufruitier puisqu'il pourra
alors de nouveau exercer la plénitude de ses prérogatives en jouissance. Aucune
superposition ne s'établit donc entre les droits en présence : les droits réels issus de
démembrements distincts grèvent la chose directement, sans passer par l'entremise d'un droit issu d'un démembrement initial.
Une dernière conséquence de cette différence de structure est que des droits
réels de nature identique ne peuvent voir leurs assiettes se chevaucher sans qu'une
indivision en jouissance n'en résulte. Il ne peut ainsi exister, sur un même bien (ou
sur une même masse de biens si elle est grevée dans sa totalité) plusieurs usufruits
ou plusieurs droits d'usage et/ou d'habitation juxtaposés sur un même espace.
Titulaires de droits concurrents, les différents attributaires en présence se trouveraient alors dans une situation d'indivision en jouissance signant l'existence d'une
11. Cass. 1re civ., 5 novembre 2014, n° 13-28.416, inédit.
12. Il y a là, également, une différence majeure avec les superpositions de droits réels de
jouissance. En effet, dans le cadre de ces combinaisons, c'est le droit réel de jouissance le plus
récemment consenti qui offre à son titulaire l'exclusivité des utilités du bien, puisqu'il est issu d'un
démembrement secondaire (cf. supra n° 173 et s.). On peut toutefois retrouver une situation
chronologique semblable, en matière de juxtaposition, dans les rares cas où l'usufruitier donne son
accord au nu-propriétaire pour la constitution d'un droit réel d'usage et d'habitation au profit d'un
tiers. Cependant, en matière de superpositions comme de juxtapositions, que les droits d'usage et
d'habitation aient une origine antérieure ou postérieure à l'usufruit ne change rien à la répartition des
utilités entre les différents attributaires du fait de la paralysie des prérogatives en jouissance de
l'usufruitier. Seule la relation d'accessoire à principal liant les droits est alors concernée.

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