Doctorat & Notariat - Tome 65 - Les combinaisons de droits réels - 357

Structure de la copropriété

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droit réel de jouissance exclusif et, partant, le rejet du raisonnement par analogie
le prenant pour modèle, il convient d'observer que l'établissement de servitudes
sur les parties communes au profit des parties privatives paraît inutile. Une telle
affirmation peut sembler pour le moins surprenante puisque la pratique a tenté de
recourir à une telle opération comme en témoignent les arrêts de cassation en la
matière207. S'il semble, en effet, que les servitudes peuvent être utiles à certains
copropriétaires en leur permettant de se réserver certaines utilités sur les parties
communes, l'opération est, en réalité, inefficace précisément à cause de l'usage
concurrent qui doit demeurer entre les différents copropriétaires. D'où le recours
au droit réel de jouissance privatif qui permet de réaliser l'attribution nécessaire à
l'usage exclusif d'un copropriétaire.
L'arrêt rendu par les conseillers de la troisième chambre civile le 11  mars
2014 en est une parfaite illustration208. En l'espèce, une société détentrice d'un
fonds de commerce dans un immeuble en copropriété avait réalisé une ouverture
dans un mur commun pour accéder au local poubelles qui lui appartenait privativement et dont elle souhaitait faire une sortie de secours. À la suite d'une décision
de l'assemblée générale imposant à la société de refermer définitivement ledit passage, celle-ci fit valoir l'existence d'une servitude et réclama le versement de dommages et intérêts. La réponse des juges du fonds, confirmée en cassation, fut sans
appel : constatant que le passage sollicité s'exerçait par une partie commune,
l'existence du droit invoqué ne pouvait exister. L'ouverture pratiquée dans le mur
commun n'était donc, selon les Hauts conseillers, qu'une simple tolérance de la
copropriété à laquelle il pouvait être mis fin arbitrairement et sans conséquence.
Si le rejet de la servitude est ici valable, la motivation relative aux droits de la
société est néanmoins problématique. En effet, en se réservant un passage exclusif
dans le mur commun, celle-ci ne pouvait se prévaloir d'une servitude puisqu'elle
devait permettre l'usage concurrent du passage aux autres copropriétaires. Or, cet
usage était impossible puisque les parties privatives de la société se déployaient de
part et d'autre du mur dans lequel l'ouverture avait été réalisée. Par ailleurs, c'est
bien l'ensemble des utilités du mur commun qui était, en cet endroit, exclusivement approprié par la société car elle l'avait détruit pour permettre le passage
entre ses deux parties privatives. Elle exerçait donc, de facto, un usage particulier
et exclusif sur une partie commune de la copropriété qui aurait dû lui permettre
de faire valoir un droit réel de jouissance privatif par usucapion209 malgré la solution inverse retenue par les juges210.
207. Cass. 3e civ., 26 juin 1979, n° 77-15.375, précité ; Cass. 3e civ., 11 janvier 1989, nº 87-13.605,
précité.
208. Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 12-29.734, précité.
209. «  [...] un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui
peut s'acquérir par usucapion », Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.260, Bull. civ. III, 2007, n° 183 ;
JCP  N., 2007, n°  50, 1328, note Y.  STEMMER 
; JCP  G., 2008, n°  12, p.  26, note
H. PÉRINET-MARQUET ;
210. «  Dès lors, le propriétaire bailleur était parfaitement fondé à prétendre bénéficier de
l'acquisition par prescription non d'un droit d'user des parties communes, dont il était investi en sa qualité
de copropriétaire, mais d'en user d'une certaine façon, quand bien même celle-ci aurait été contraire à son
titre. Les juges d'appel défont l'argument en prétextant de la tolérance des copropriétaires qui ne saurait
fonder ni possession ni prescription (C. civ., art. 2262). On pourra s'avouer peu convaincu par cette idée
car, ainsi qu'on l'a dit, autant un simple passage peut relever de la tolérance, autant le percement d'une
porte l'excède sans conteste, si bien qu'ici, la prescription d'un droit d'user d'une façon particulière d'une
partie commune aurait dû être consacré. Qui peut le plus peut le moins et si l'on entend permettre

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