Expertise Notariale - La publicité foncière - 2e - 14

14 LA PUBLICITÃ FONCIÃRE

Section 1. - L'histoire de la publicitÃ© fonciÃ¨re
10. L'existence de la publicitÃ© fonciÃ¨re complÃ¨te dans notre systÃ¨me juridique
est relativement rÃ©cente24, puisqu'elle date seulement du dÃ©cret du 4 janvier 1955, complÃ©tÃ© par celui du 14 octobre 1955. Son apparition est pourtant plus ancienne. Elle s'est dÃ©veloppÃ©e au fur et Ã  mesure que les nÃ©cessitÃ©s du commerce immobilier l'ont exigÃ© et Ã  partir du moment oÃ¹ le
pouvoir politique a Ã©tÃ© assez fort pour l'imposer. Elle est liÃ©e Ã  l'Ã©volution
Ã©conomique qui a posÃ© le principe de libre circulation des biens et au
caractÃ¨re consensualiste de notre droit. SchÃ©matiquement, on peut distinguer trois pÃ©riodes : celle de l'Ancien droit (Â§ 1), celle qui couvre le droit
rÃ©volutionnaire et la mise en place du Code civil (Â§ 2) et celle postÃ©rieure
au Code civil (Â§ 3).

Â§ 1. La publicitÃ© fonciÃ¨re dans l'Ancien droit
11. La publicitÃ© fonciÃ¨re n'Ã©tait pas apparue nÃ©cessaire dans les droits formalistes, comme le droit romain. Ce droit connaissait des modes spÃ©ciaux de
transfert de la propriÃ©tÃ©, comme la mancipio, l'in jure cessio et la traditio. Les
contrats n'opÃ©raient pas de transfert de propriÃ©tÃ©. Par exemple, un acquÃ©reur devenait seulement crÃ©ancier du vendeur25. Ces modes de transfert
permettaient l'organisation d'une certaine forme de publicitÃ© qui empÃªchait une totale clandestinitÃ©. La mancipio avait des tÃ©moins, l'in jure cessio
se faisait devant un magistrat. Les tiers avaient une possibilitÃ© de connaÃ®tre
le transfert de la propriÃ©tÃ© immobiliÃ¨re.
Mais Ã  l'Ã©poque classique, avec le dÃ©veloppement du commerce, on a
assistÃ© Ã  une attÃ©nuation du formalisme des transferts de propriÃ©tÃ©. La traditio a partiellement supplantÃ© la mancipio et l'in jure cessio. Peu Ã  peu, le
droit romain a admis des transferts symboliques de la possession. Cette Ã©volution sera consacrÃ©e par les codifications de Justinien. Il en rÃ©sultait alors
une clandestinitÃ© des mutations immobiliÃ¨res. Les juristes romains n'ont

24. Selon E. BESSON, Les livres fonciers et la rÃ©forme hypothÃ©caire, J. Delamotte, 1891, p. 17 : Â« On peut
noter dans l'histoire de la publicitÃ© des transferts immobiliers trois phases bien distinctes :
dans la premiÃ¨re, les formes solennelles des aliÃ©nations nous apparaissent moins comme
une mesure de publicitÃ© que comme l'attestation Ã©manant de la communautÃ© ou du seigneur
foncier. Ã partir de la deuxiÃ¨me pÃ©riode, qui s'ouvre au moment oÃ¹ disparaissent les derniers
vestiges du collectivisme primitif, le but prÃ©dominant du formalisme des transmissions est de
protÃ©ger les tiers contre la fraude. Enfin, lorsqu'elle arrive au troisiÃ¨me degrÃ© de son Ã©volution, la publicitÃ© des transferts n'est plus envisagÃ©e exclusivement sous le rapport de l'intÃ©rÃªt
individuel des tiers acquÃ©reurs ou crÃ©anciers, on la considÃ¨re aussi et surtout comme un Ã©lÃ©ment de la richesse gÃ©nÃ©rale et du bien-Ãªtre de la sociÃ©tÃ© Â».
25. V. M. PLANIOL, TraitÃ© Ã©lÃ©mentaire de droit civil, t. 1, 3e Ã©d., nÂº 2589.
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