Expertise Notariale - La publicité foncière - 2e - 169

LA PUBLICATION DES MUTATIONS ET DES CONSTITUTIONS DE DROITS 169

ces opÃ©rations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires
de devenir propriÃ©taires de tout ou partie des biens louÃ©s au plus tard Ã 
l'expiration du bail soit par cession en exÃ©cution d'une promesse unilatÃ©rale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriÃ©tÃ© du terrain sur lequel ont Ã©tÃ© Ã©difiÃ©s le ou les immeubles louÃ©s, soit
par le transfert de plein droit de la propriÃ©tÃ© des constructions Ã©difiÃ©es sur
le terrain appartenant auxdits locataires.
Les articles R. 313-12 et suivants du Code monÃ©taire et financier posent le
principe de la publication du contrat de crÃ©dit-bail immobilier75. Le but
de cette mesure de publicitÃ© est d'informer les crÃ©anciers du crÃ©dit preneur
que leur dÃ©biteur est propriÃ©taire de l'immeuble dans lequel il exerce son
activitÃ© professionnelle. Selon l'article R. 313-12, ces contrats sont soumis ou
admis Ã  la publicitÃ© dans le service de la publicitÃ© fonciÃ¨re suivant les modalitÃ©s fixÃ©es pour les contrats de mÃªme nature rÃ©gis par les articles 28 et 37
du dÃ©cret du 4 janvier 1955.
Il en rÃ©sulte que le contrat de crÃ©dit-bail immobilier d'une durÃ©e supÃ©rieure Ã  douze ans doit, sous peine d'inopposabilitÃ© aux tiers, Ãªtre publiÃ©
au service de la publicitÃ© fonciÃ¨re. On se trouve en prÃ©sence d'une publicitÃ© obligatoire76. En cas d'opÃ©rations de lease-back, une formalitÃ© supplÃ©mentaire de publicitÃ© fonciÃ¨re devra Ãªtre effectuÃ©e77. Puisque la sociÃ©tÃ© crÃ©dit-preneuse cÃ¨de ses actifs immobiliers Ã  la sociÃ©tÃ© crÃ©dit-bailleuse, cette
75. J. LAFOND, N. GONZALEZ-GHARBI, F. ROUSSEL et S. LAMIAUX, Guide de la publicitÃ© fonciÃ¨re,
nÂº 2206 et s. ; J.-F. ADELLE, Â« La publicitÃ© des opÃ©rations de crÃ©dit-bail immobilier Â», Dr. et patr.
juin 1995 54 ; J.-P. GARÃON, Â« CrÃ©dit-bail et publicitÃ© fonciÃ¨re Â», JCP Ã©d. N, 1996, prat. 3776 ;
M. LAFOND, Â« L'absence de publication des contrats de crÃ©dit-bail immobilier Â», JCP Ã©d. N,
1991 prat. 1881 ; E. PORNIN, Â« CrÃ©dit bail immobilier de plus de douze ans : quelles sanctions
attachÃ©es au dÃ©faut de publicitÃ© fonciÃ¨re Â», JCP Ã©d. N, 2002 825.
76. Selon une rÃ©ponse ministÃ©rielle du 16 mars 1987, JOAN CR, 16 mars 1987 1515, Â« la publicitÃ©
obligatoire des contrats de crÃ©dit-bail est prÃ©vue par l'article 3 de la loi modifiÃ©e nÂº 66-455 du
2 juillet 1966. Les modalitÃ©s de publication spÃ©cifiques au crÃ©dit-bail immobilier sont exposÃ©es aux articles 10 et 11 du chapitre II du dÃ©cret nÂº 72-665 du 4 juillet 1972 : ces articles renvoient aux rÃ¨gles du droit commun de la publicitÃ© fonciÃ¨re en ce qui concerne l'assujettissement Ã  la formalitÃ© de publicitÃ© et la sanction du dÃ©faut de publicitÃ©. DÃ¨s lors, dans la mesure
oÃ¹ un contrat de crÃ©dit-bail immobilier contient des dispositions entrant dans le champ d'application de l'article 28 du dÃ©cret nÂº 55-22 du 4 janvier 1955 portant rÃ©forme de la publicitÃ©
fonciÃ¨re, sa publication est obligatoire. Il en est ainsi des contrats qui portent constitution de
droits rÃ©els immobiliers autres que les privilÃ¨ges et les hypothÃ¨ques, bail immobilier excÃ©dant
douze annÃ©es ou restriction au droit de disposer. Quant aux notaires, en application de l'article 32 du dÃ©cret prÃ©citÃ© du 4 janvier 1955, ils sont tenus Â« de faire publier dans les dÃ©lais
fixÃ©s Ã  l'article 33, indÃ©pendamment de la volontÃ© des parties, les contrats dont la durÃ©e est
supÃ©rieure Ã  douze ans dressÃ©s par eux ou avec leur concours. Ces officiers publics ne peuvent donc Ãªtre affranchis par leurs clients d'une obligation qui leur est imposÃ©e par un texte
ayant force lÃ©gislative Â» ; v. Ã©galement en ce sens RÃ©p. min., 21 novembre 1994, JCP Ã©d. N, 1995
prat. 3227.
77. V. G. PARLÃANI, Â« Le contrat de lease-back Â», RTD com. 1973 699.
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