Expertise Notariale - La publicité foncière - 2e - 354

354 LA PUBLICITÃ FONCIÃRE

publicitÃ© fonciÃ¨re, la reprÃ©sentation prend fin Ã  compter de l'accomplissement des formalitÃ©s de publicitÃ© fonciÃ¨re3.
461. Par la technique de l'inopposabilitÃ©, le droit de la publicitÃ© fonciÃ¨re permet
la rÃ©solution de conflits de droits4. Ã partir du moment oÃ¹ il existe des prÃ©tentions rivales, il est nÃ©cessaire d'effectuer un choix. Entre des ayants
cause particuliers ayant acquis d'un mÃªme auteur un droit rÃ©el immobilier,
la prÃ©fÃ©rence sera donnÃ©e Ã  celui qui a le premier publiÃ© son droit au service de la publicitÃ© fonciÃ¨re5. La prioritÃ© n'est pas donnÃ©e au titre le plus
ancien. La publicitÃ© fonciÃ¨re permet d'assurer la sÃ©curitÃ© du marchÃ© immobilier. Elle prÃ©vient les conflits de droits, puisque son accomplissement permet de porter Ã  la connaissance des tiers la situation juridique de
l'immeuble6.
3. Cass. 3e civ., 12 janvier 2011, Bull. civ. III, nÂº 5 ; D. 2011 851, note AYNÃS ; RTD civ. 2011 158,
obs. CROCQ ; RTD civ. 2011 369, obs. REVET ; DefrÃ©nois 2011 479, obs. C. GRIMALDI ; DefrÃ©nois
2011 1525, obs. PIÃDELIÃVRE ; LEDC mars 2011 6, obs. DESHAYES ; D. 2011 2298, obs. MALLET-BRICOUT.
4. Toutefois, l'inopposabilitÃ© doit Ãªtre invoquÃ©e et le juge n'a pas la possibilitÃ© de la soulever
d'office. V. Cass. 1re civ., 7 dÃ©cembre 1965, D. 1966 98, note FRANK.
5. Il est parfois difficile de savoir qui a publiÃ© le premier, comme le dÃ©montre un arrÃªt de la
Cour de cassation du 16 janvier 2020 qui n'emporte d'ailleurs pas totalement la conviction.
Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, DefrÃ©nois 2 avril 2020 29, note VIGNALOU. En l'espÃ¨ce, une sociÃ©tÃ© A
avait mis en vente un bien immobilier et Madame A. avait offert, le 10 octobre 2012, de l'acquÃ©rir au prix demandÃ©. Par un acte authentique du 6 novembre 2012, la sociÃ©tÃ© A a, sur le
mÃªme immeuble, consenti Ã  Monsieur B. une promesse unilatÃ©rale de vente qui a Ã©tÃ© publiÃ©e
Ã  la conservation des hypothÃ¨ques le 17 janvier 2013. Par un acte notariÃ© du 25 janvier 2013,
publiÃ© le 29 janvier 2013, Monsieur B. s'est substituÃ© la sociÃ©tÃ© H, avec levÃ©e d'option de la
promesse de vente. Par un acte authentique du 7 fÃ©vrier 2013, la vente a Ã©tÃ© rÃ©itÃ©rÃ©e et
publiÃ©e Ã  la conservation des hypothÃ¨ques le 11 fÃ©vrier 2013. Par un acte du 10 janvier 2013,
publiÃ© le 6 fÃ©vrier 2013, Mme A., soutenant que la vente Ã©tait parfaite Ã  son profit, a assignÃ© la
sociÃ©tÃ© A en rÃ©alisation forcÃ©e de la vente. La sociÃ©tÃ© H est volontairement intervenue Ã  l'instance. Les juges du fond ont considÃ©rÃ© que la vente effectuÃ©e au profit de la sociÃ©tÃ© A Ã©tÃ©
inopposable Ã  Madame A. Les auteurs du pourvoi faisaient valoir qu'ayant elle-mÃªme constatÃ©
que l'assignation de Mme A. n'avait Ã©tÃ© publiÃ©e que le 6 fÃ©vrier 2013, tandis que Â« la promesse
de vente notariÃ©e du 6 novembre 2012 au profit de M. B, avec facultÃ© de substitution, et la
levÃ©e de promesse du 25 janvier 2013 ont Ã©tÃ© publiÃ©es respectivement les 17 janvier et 29 janvier 2013 Â», peu important que l'acte rÃ©gularisant la vente issue de cette levÃ©e d'option n'ait
Ã©tÃ© publiÃ© qu'ensuite, la cour d'appel ne pouvait dÃ©clarer inopposable Ã  Mme A. le titre de la
sociÃ©tÃ© H. La Cour de cassation n'est pas sensible Ã  cette argumentation pourtant logique, et
elle rejette le pourvoi en indiquant que Â« la levÃ©e de l'option d'une promesse unilatÃ©rale de
vente ne constitue pas un acte soumis Ã  publicitÃ© par application de l'article 28, 1Âº, du dÃ©cret
du 4 janvier 1955 Â».
6. Toutefois, la publicitÃ© fonciÃ¨re ne permet pas de rÃ©soudre tous les contrats, comme le
dÃ©montre un arrÃªt de la Cour de cassation du 22 juin 2016 Cass. 3e civ., 22 juin 2016, DefrÃ©nois
2017 116, obs. PIÃDELIÃVRE ; DefrÃ©nois 2016 1249, obs. DAUDRÃ. En l'espÃ¨ce, un arrÃªt du
13 dÃ©cembre 2007 avait enjoint Ã  une sociÃ©tÃ© F de rÃ©gulariser la vente d'un immeuble qu'elle
avait consentie Ã  la sociÃ©tÃ© W dans les trois mois de la signification de l'arrÃªt et dit qu'Ã 
dÃ©faut, celui-ci tiendrait lieu de vente et serait publiÃ© Ã  la conservation des hypothÃ¨ques. Le
11 avril 2008, la sociÃ©tÃ© F avait notifiÃ© Ã  la ville de Paris une dÃ©claration d'intention d'aliÃ©ner.
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