Revue - Gazette du Palais - N°34 du 06 octobre 2020 - 64

G a ze tte Spé ci a li s é e
Doc tri ne
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RÉGIMES MATRIMONIAUX

L'apport de biens communs ou de biens propres au capital
social d'une société civile immobilière
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L'essentiel

La société civile immobilière est un moyen de gestion patrimoniale de plus en plus utilisé par les époux. La
constitution d'une SCI par les époux communs en biens aura un impact sur la liquidation de leurs intérêts
patrimoniaux. Il est donc essentiel d'en appréhender certains mécanismes.
 

une clause spécifique peut prévoir qu'un associé ne puisse
pas vendre ses parts à une tierce personne sans obtenir
l'accord de tous les associés. Cela évite ainsi aux associés
de se voir imposer un tiers.

Debra Kellner

Étude par

Alice MUNCK-BARRAUD
Avocate au barreau de
Paris, Mulon Associés

Debra Kellner

et Olga PÉNY-PELTIER
Avocate au barreau de
Paris, Mulon Associé

L

a société civile immobilière (SCI) est un outil de gestion
patrimoniale utilisé par les époux dont l'objectif, à long
terme, est d'optimiser la transmission de leur patrimoine.
Dès lors, la constitution d'une SCI a pour effet d'interposer
une personne morale entre le bien apporté et l'associé.

La constitution d'une SCI présente de nombreux avantages. À titre d'exemple, elle permet d'éviter les règles
de l'indivision, notamment pour les actes de gestion. Dans
le cadre de l'indivision, les décisions importantes doivent
être prises à l'unanimité ou à la majorité des deux tiers
pour la gestion courante. À l'inverse, dans le cadre de la
SCI, les futurs associés peuvent librement déterminer,
dans les statuts, les règles relatives à la prise de décisions
importantes et à la gestion courante. Les statuts peuvent
organiser de façon étendue les pouvoirs du gérant. Ainsi,
la SCI offre la possibilité de fixer des règles de gestion plus
souples, à la condition de rédiger correctement les statuts,
ce que ne permet pas l'indivision. Par ailleurs, alors que
l'indivision n'impose aucun formalisme dans le cadre des
décisions de gestion, la tenue d'une assemblée générale
chaque année apporte la preuve des décisions prises et
votées par les associés. Cela constitue un support de référence de la gestion patrimoniale menée par les associés de
la SCI, qui est d'autant plus utile en cas de différends entre
eux. Enfin, dans le cadre de l'indivision, l'indivisaire peut
céder ses droits dans l'indivision (1) sans qu'une clause
d'agrément ne lui soit opposée ou qu'il soit contraint de
recueillir l'accord des coindivisaires pour procéder à
une telle opération. À l'inverse, dans le cadre de la SCI,

(1) C. civ., art. 815.

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En revanche, la SCI peut s'avérer moins protectrice pour
les époux associés au moment où ils s'engagent dans une
procédure de séparation contentieuse. En effet, en l'état
de la jurisprudence, le juge conciliateur n'est pas compétent pour attribuer la jouissance du domicile conjugal
détenu par une SCI, même constituée par les seuls époux.
La jurisprudence retient que la personne morale de la SCI
fait écran à la compétence du juge. Cette approche met
totalement de côté la différence fondamentale entre la SCI
familiale, dans laquelle les époux sont seuls associés, et la
SCI d'investisseurs (2). La signature de chartes entre certains barreaux et tribunaux judiciaires (3), prévoyant que,
dans cette hypothèse, le juge aux affaires familiales serait
néanmoins compétent, est à saluer.
Le choix des époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts de constituer une SCI ou de
prendre une participation dans une telle société n'est pas
anodin, au regard tant de l'optimisation patrimoniale que
de la portée des engagements ainsi souscrits. En effet,
l'époux apporteur engagera soit des fonds communs soit
des fonds propres pour réaliser l'apport au capital de la
SCI, ce qui aura des conséquences sur la qualification des
parts sociales ainsi acquises ou sur un éventuel droit à
récompense au profit de la communauté.
La présente contribution n'a pas pour objet d'aborder l'ensemble des problématiques qui se présentent au moment
de la liquidation de la communauté dont l'un des actifs
est constitué de parts sociales d'une SCI, mais d'examiner
les difficultés qui se posent, d'une part dans l'hypothèse
où l'apport est libéré au moyen de biens communs (I), et
d'autre part dans l'hypothèse où l'apport est fait au moyen
de biens propres (II).

(2) Cela est d'autant plus regrettable dans le contexte de lutte contre les violences
conjugales où le JAF serait, en l'état de la jurisprudence, incompétent pour attribuer la jouissance dudit domicile familial, détenu par l'intermédiaire de la SCI
formée entre les époux, à l'époux victime de violences. Cela est d'autant plus
contestable que les mesures prises aux termes d'une ordonnance de protection
s'inscrivent dans un contexte d'urgence et ont vocation à être temporaires.
(3) Le 6 juillet 2012, le TGI de Paris et le barreau de Paris ont signé une charte
dont l'article 6, alinéa 3, prévoit : « Lorsque le domicile conjugal appartient
à une société (même civile, et même si les époux en sont associés uniques), le
juge conciliateur peut attribuer la jouissance de ce bien à l'un des époux mais
dans la limite des droits qu'avaient les époux sur ce bien avant l'ordonnance de
non-conciliation ».



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