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L'ESSENTIEL

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DU

DROIT

COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

jurisprudence. Sont notamment réputées non-écrites (ce qui exclut toute prescription) les clauses
tenant en échec la durée minimale du bail et le droit au renouvellement.
Le contentieux des baux commerciaux est également soumis à deux règles spécifiques :
- d'une part, toutes les actions nées de l'application du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. C'est le cas par exemple de l'action en fixation et paiement de l'indemnité
d'éviction, mais aussi de l'action en requalification d'une convention en bail commercial ;
- d'autre part, l'application du statut des baux commerciaux relève de la compétence exclusive du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Le président de ce tribunal
connaît pour sa part des litiges de fixation du loyer (C. com., art. R. 145-23).

2 Le champ d'application du statut des baux commerciaux
L'application du statut suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives et fait en outre
l'objet d'un certain nombre d'exceptions.

■ Les conditions d'application du statut
L'article L. 145-1 du Code de commerce vise les baux portant sur des locaux ou immeubles à
usage commercial, dans lesquels un commerçant ou artisan exploite un fonds de commerce ou
un fonds artisanal. Trois conditions doivent donc être réunies.

a) Un bail
Le statut ne s'applique qu'au bail, c'est-à-dire au contrat de louage tel qu'il est défini par
l'article 1709 du Code civil. Le louage se caractérise par la nature personnelle du droit du preneur :
c'est un droit de créance qui s'exerce contre son bailleur, et non un droit réel portant directement
sur la chose louée.
Le statut des baux commerciaux est donc inapplicable aux baux de longue durée conférant un
droit réel : bail emphytéotique (18 à 99 ans), bail à construction (18 à 99 ans), concession immobilière (au moins 20 ans). N'est pas non plus concerné le crédit-bail immobilier, en raison de sa
nature hybride : ce contrat associe une location et une promesse unilatérale de vente, afin de
permettre le financement de l'acquisition de l'immeuble.
Le statut ne s'applique pleinement au bail que s'il a été conclu conformément aux règles strictes de
capacité et de pouvoir applicables au bailleur. Donner à bail commercial est en effet un acte de
disposition, en raison des restrictions que le statut fait subir au droit de propriété du bailleur. Par
exemple, le tuteur d'un mineur ou d'un incapable majeur ne peut consentir un bail commercial



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