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L'ESSENTIEL

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DU

DROIT

COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

Le statut ne s'applique pas en revanche aux locaux accessoires (tels que bureaux, cantines,
garages, hangars...), sauf si deux conditions sont remplies (C. com., art. L. 145-1, I, 1º) :
- la privation du local accessoire doit être de nature à compromettre l'exploitation du fonds ;
- le local accessoire doit appartenir au même propriétaire que le local principal. À défaut, il faut
que le bailleur du local accessoire ait eu connaissance de l'affectation de ce local à l'exploitation
du fonds dans le local principal.

■ Les exceptions à l'application du statut
Le Code de commerce prévoit l'absence d'application du statut à trois types de conventions qu'il
convient de ne pas confondre : le bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire, et le bail
saisonnier. On se limitera ici à l'étude des deux premières.

a) Le bail dérogatoire
L'article L. 145-5 du Code de commerce autorise la conclusion d'un bail dérogatoire lors de
l'entrée dans les lieux du preneur. Il s'agit d'un véritable bail, qui remplit toutes les conditions
d'application du statut. Mais il échappe à l'application du statut si deux conditions sont remplies :
- la durée du bail n'excède pas 3 ans ;
- les parties dérogent expressément au statut.
Il est possible de renouveler le bail dérogatoire, à condition que la durée cumulée des baux successifs n'excède pas 3 ans. De même, cette durée ne peut pas être dépassée par le biais de la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties et sur le même local. Le non-respect
du délai légal entraîne automatiquement la formation d'un nouveau bail de 9 ans soumis au
statut. Il en va de même en cas de maintien du preneur dans les lieux, sans opposition du bailleur
au plus tard un mois après l'expiration du délai légal.

b) La convention d'occupation précaire
Aux termes de l'article L. 145-5-1 du Code de commerce, la convention d'occupation précarise
« se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée
qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». La
convention d'occupation précaire n'est pas un bail, en raison de l'absence de réelle durée : l'occupation peut prendre fin à tout moment, dès que se réaliseront les circonstances particulières à
raison desquelles elle a été conclue. Ce motif de précarité peut consister par exemple dans une
prochaine expropriation, démolition ou vente de l'immeuble.



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