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L'ESSENTIEL

DU

DROIT

COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

a) Le droit de résiliation unilatéral
Le preneur peut librement résilier le bail pour la fin d'une période triennale (C. com., art. L. 145-4,
al. 2). Le bailleur ne bénéficie de ce droit que dans des circonstances tout à fait exceptionnelles,
principalement lorsqu'il entend construire, reconstruire ou surélever l'immeuble.
La loi du 18 juin 2014 a prétendu mettre fin à la possibilité de déroger conventionnellement au
droit de résiliation du preneur, mais a maintenu de nombreuses exceptions tenant :
- soit à la nature particulière de certains locaux (locaux monovalents, bureaux, entrepôts non attenants à une unité de production) ;
- soit à la stipulation d'une durée supérieure à 9 ans.
Pour exercer ce droit de résiliation, le preneur doit notifier au bailleur un congé au moins 6 mois
avant l'expiration de la période triennale. Ce congé peut être délivré par huissier ou par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception.

b) L'encadrement de la clause résolutoire
La clause résolutoire sanctionne automatiquement la faute commise par le preneur dans l'exécution de ses obligations, et ce quelle qu'en soit la gravité. Le preneur court donc un risque important de perte de son fonds. C'est pourquoi l'article L. 145-41 du Code de commerce encadre très
strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire :
- qui ne peut être mise en œuvre que par la signification d'un commandement visant la clause
résolutoire. Cet acte d'huissier doit impartir au preneur un délai d'un mois pour régulariser sa
situation et éviter la résiliation ;
- le preneur peut à tout moment demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, en lui accordant des délais de grâce ne pouvant excéder deux ans. Si le preneur respecte
ces délais, la résiliation ne jouera pas. À défaut, la résiliation sera acquise.
Par ailleurs, le bailleur qui poursuit cette résiliation doit dénoncer sa demande aux créanciers
inscrits sur le fonds (C. com., art. L. 143-2).

■ Le droit au renouvellement
Le droit au renouvellement a été créé pour protéger le preneur contre la perte de son fonds en cas
de non-renouvellement du bail. Le preneur bénéficie plus exactement d'un droit alternatif :
- soit le renouvellement du bail ;
- soit le paiement d'une indemnité d'éviction.



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