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CHAPITRE 10 - Le bail commercial
Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement, à charge cependant de payer une indemnité
d'éviction. Le choix entre les deux modes de réalisation du droit au renouvellement appartient
exclusivement au bailleur. Il peut en outre changer d'avis une fois en cours de procédure, en exerçant son droit d'option (C. com., art. L. 145-57) ou son droit de repentir (C. com., art. L. 145-58).
Pour sa part, le preneur peut renoncer au renouvellement et quitter les lieux, par exemple si le
loyer de renouvellement ne lui convient pas (droit d'option de l'article L. 145-57, C. com.).
Le droit au renouvellement suppose la réunion de plusieurs conditions, quel que soit le mode de
réalisation du droit au renouvellement. Il conviendra ensuite d'étudier tour à tour la mise en
œuvre du renouvellement du bail, puis le régime du refus de renouvellement.

a) Les conditions du droit au renouvellement
Outre les conditions d'application du statut, le preneur doit remplir des conditions supplémentaires
tenant à l'exploitation du fonds pendant les trois dernières années du bail et à son immatriculation
au RCS ou au répertoire des métiers.
En premier lieu, l'article L. 145-8 rappelle que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que
par le propriétaire du fonds. Il poursuit en exigeant l'exploitation effective du fonds lors des trois
dernières années du bail. L'exploitation doit concerner le même fonds : cette condition n'est donc
pas remplie lorsque le preneur, par exemple à la suite d'une cession du seul bail, a créé un
nouveau fonds moins de 3 ans avant la fin de ce bail.
En second lieu, le preneur doit être immatriculé au RCS, s'il est commerçant, ou au répertoire des
métiers, s'il est artisan. Cette immatriculation n'est toutefois pas exigée lorsque le fonds fait l'objet
d'une location-gérance, car le propriétaire non-exploitant est dispensé d'immatriculation.
L'immatriculation s'entend du fonds, et non pas seulement de la personne de son propriétaire.
Ainsi, une entreprise succursaliste doit immatriculer chacun de ses établissements secondaires ou
complémentaires, dès lors qu'ils ne sont pas contigus.
Cette immatriculation est requise à deux dates clés cumulatives :
- la date de signification du congé ou de la demande de renouvellement, c'est-à-dire de l'acte qui
met fin au bail ;
- la date d'expiration du bail, qui est déterminée par l'acte mettant fin au bail.
Le défaut d'immatriculation est très sévèrement sanctionné : le bailleur peut à tout moment dénier
le droit au renouvellement et expulser le preneur, alors même que cette situation tiendrait à la
faute d'un tiers (ex. : une radiation opérée par erreur par le greffier).

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